Taux d’usure : tout comprendre

C’est d’abord un terme… qui fait peur ! un « usurier », dans l’imagerie populaire, est quelqu’un de peu fréquentable, qui acceptera de vous prêter de l’argent, mais à des taux très élevés, qui demandera des gages, et n’hésitera pas à utiliser la manière forte pour se faire rembourser. « Un usurier vous prête au conditionnel et vous ruine au futur », disait déjà au XIIIème siècle l’homme politique anglais Joseph Addison. Vu comme ça, la pratique fait froid dans le dos !

Plus sérieusement, le taux d’usure, c'est le taux maximum légal que les établissements de crédit peuvent appliquer lorsqu’elles accordent un prêt. Ce taux protège donc les emprunteurs des taux excessifs qui pourraient être pratiqués par les banques ! Haaaa ! Voilà qui est beaucoup plus rassurant !

En encadrant les taux d'intérêt, le taux d'usure contribue à maintenir la stabilité du marché du crédit immobilier et à éviter la formation de bulles spéculatives. Concrètement, aucun établissement financier ne pourra pratiquer des taux d'intérêt supérieurs à ces taux d'usure.  En effet, les banques qui ne respectent pas le taux d'usure et imposent des taux d’intérêt excessifs s'exposent à des sanctions financières importantes.

Le taux d'usure est encadré par le Code de la consommation (notamment l'article L.314-6), et est défini par la Banque de France. Celle-ci calcule trimestriellement le taux d'usure en fonction des taux moyens pratiqués au cours des trois derniers mois pour chaque catégorie de prêt. La Commission bancaire et la Banque de France jouent un rôle clé dans l'ajustement et la surveillance du taux d'usure.

Plusieurs taux d'usure existent en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la nature du prêt : crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert, crédit renouvelable… et bien sûr prêts immobiliers.

Calcul du taux d’usure et rôle du TAEG

La Banque de France collecte les taux pratiqués par les établissements de crédit sur les trois mois précédents pour différents types de prêts (crédits immobiliers, crédits à la consommation, etc.).

Un taux moyen est établi pour chaque catégorie de prêt. Ce taux effectif moyen (TEM) inclut l’ensemble des coûts liés à l’emprunt, tels que le taux nominal, les frais de dossier, et les assurances obligatoires, tous intégrés dans le Taux Annuel Effectif Global TAEG, qui a remplacé le TEG Taux Effectif Global en octobre 2016.

Les taux directeurs de la Banque centrale européenne influencent également le calcul du taux d’usure en impactant les taux d’intérêt pratiqués par les banques.

Pour déterminer le taux d'usure, la Banque de France ajoute un tiers à ce taux effectif moyen. Ce mécanisme vise à établir un seuil au-dessus duquel un prêt serait considéré comme trop coûteux pour l'emprunteur.

Une fois les taux calculés, la Banque de France publie les taux d’usure au Journal officiel à la fin de chaque trimestre. Ils sont également consultables en ligne sur le site de la Banque de France. 

Ces taux sont valables pour le trimestre suivant et encadrent toutes les nouvelles propositions de prêt durant cette période.

Exceptionnellement, entre le 1er février 2023 et le début de l'année 2024, l'actualisation des taux d'usure pour toutes les catégories de prêts, déterminés par la Banque de France et publiés au Journal officiel, était effectuée chaque mois. Il est important de noter que la méthode de calcul restait inchangée, reposant toujours sur la moyenne des taux observés au cours des trois mois précédents.

La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit sur le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. 

Pour les prêts à taux fixe, il est passé au 1er juillet 2024 à :

• 6,16 % pour un emprunt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus.
• 6,13 % pour un emprunt immobilier entre 10 ans et moins de 20 ans.
• 4,60 % pour un emprunt immobilier d'une durée inférieure à 10 ans.

Les prêts à taux variable et les prêts-relais sont soumis à un taux d'usure spécifique.
 

Mais comment s’assurer que son dossier sera « dans les clous » et ne dépassera pas ce taux d’usure valable jusqu’à la fin de l’année ? Quelques règles simples sur le financement de votre achat immobilier :

• Veillez à obtenir le taux nominal le plus bas possible bien sûr ! En proposant un apport initial un peu au-delà des 10 % généralement demandés, en construisant un dossier de demande de prêt solide et rassurant pour le banquier, mais aussi en mettant ce dernier en concurrence, à l’aide éventuellement d’un courtier ! Autre solution possible, augmenter la durée du prêt : de 20 à 25 ans par exemple.
• Faites jouer la concurrence également en matière d’Assurance Emprunteur qui, rappelons-le, peut être changée très facilement maintenant. Leur taux peut se révéler beaucoup plus attractif chez un véritable assureur et il varie en fonction de la situation de l'emprunteur. Un couple de trentenaires en pleine santé, par exemple, pourra le négocier à des conditions extrêmement avantageuses !
• Ne négligez pas les dispositifs de prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Accession Sociale (PAS) ou encore les aides locales. Ces prêts, souvent à taux réduit ou même sans intérêt, permettent de diminuer le coût global du financement et peuvent éviter de dépasser le taux d'usure. Renseignez-vous auprès des banques, mais aussi des collectivités locales, qui peuvent proposer des aides spécifiques pour faciliter l’accès à la propriété.
• Si vous souhaitez bénéficier d'un taux initial plus attractif, un prêt à taux variable capé peut être une option intéressante. Ce type de prêt permet de limiter les hausses éventuelles du taux grâce à un plafond défini à l'avance, vous offrant ainsi plus de sécurité tout en profitant des avantages d'un taux variable.

Kaufman & Broad collabore avec CAFPI, un courtier en prêt immobilier, pour aider ses clients à obtenir les meilleures conditions de financement. Grâce à cette collaboration, vous pouvez bénéficier de conseils personnalisés et d'un accompagnement pour trouver le prêt le plus adapté à votre situation, tout en maximisant vos chances de respecter le taux d'usure en vigueur.

Vous souhaitez simuler votre prêt immobilier avant de vous lancer dans un projet d’accession à la propriété ? C’est sage, et c’est ici !