Acheter en bail réel solidaire : une alternative pour devenir propriétaire ?

Devenir propriétaire grâce au BRS

Le principe du BRS : séparer le foncier du bâti

Le bail réel solidaire a été mis en place par le gouvernement en 2015, afin de faciliter l’accès à la propriété aux primo-accédants les plus modestes. Il a été renforcé par la loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), en 2018. Il est défini par les articles L255-2 à L255-19 du Code de la construction et de l'habitation.
Il s’agit d’un bail de longue durée, compris entre 18 et 99 ans, conclu entre l’acquéreur et un organisme foncier solidaire (OFS). Qu’est-ce qu’un OFS ? C'est un organisme à but non lucratif, propriétaire des terrains sur lesquels sont bâtis les logements en BRS.
Concrètement, l’OFS reste propriétaire du foncier et vous obtenez des droits réels sur le bâti en tant qu’acquéreur. En plus du coût d’achat des murs, vous devrez verser une redevance d’un faible montant à l’OFS à titre d’occupation du terrain.
Si vous souhaitez revendre le bien en cours de bail, vous pouvez le faire auprès d’un acquéreur éligible et pour un prix encadré par l’OFS.

Acheter en bail réel solidaire : les avantages

En plus de se constituer un patrimoine, le BRS présente plusieurs avantages pour les acquéreurs :

• Acheter un logement à un coût de 15 à 40% moins cher que le prix du marché,

• Un abattement jusqu’à 100% de la taxe foncière, en fonction de la commune où se situe le logement,

• Un financement facilité et sécurisé, compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ),

• L’accès à un parc immobilier de qualité,

• Un taux de TVA réduit à 5,5% pour un logement est neuf ou en VEFA.

En outre, le BRS affiche des bénéfices à plus grande échelle puisqu’il favorise la mixité sociale et permet de lutter contre la spéculation foncière.

Acquisition en location accession ou en BRS ?

La Location-Accession, ou le Prêt Social Location Accession (PSLA) a été mis en place en 2004. Il présente des similitudes avec le BRS, car il permet lui aussi d’aider les classes moyennes et modestes à devenir propriétaires. Il s’agit toutefois d’un mécanisme différent.
Dans le cadre du PSLA, il s’agit d’une location avec option d’achat découpée en 2 étapes :

• La phase locative : vous versez une somme mensuelle en tant que locataire, pour une durée minimale de 6 mois. Cette redevance comprend une part locative et une part acquisitive.

• La phase d’acquisition : elle vous offre une option d’achat du logement, que vous pouvez accepter ou décliner.

De plus, le PSLA est une acquisition progressive de l’ensemble de la propriété, pas seulement du bâti. En cas de revente, vous pouvez réaliser une plus-value sans devoir respecter un encadrement des prix.

Il existe plusieurs conditions à respecter pour bénéficier du bail réel solidaire :

Acheter sa résidence principale

Le BRS n’est pas applicable aux résidences secondaires, aux locaux professionnels et aux investissements locatifs.

Être primo-accédant

Acheter en bail réel solidaire est accessible aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédentes.

Les conditions de ressources pour bénéficier du BRS

Le BRS impose des plafonds de revenus, qui dépendent de la composition de votre foyer et de l’emplacement du bien immobilier. Les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de l’ensemble du ménage à N-2, incluant le conjoint et les enfants fiscalisés.
Un décret, publié le 14 décembre 2023, relève les plafonds de ressources des Français éligibles au dispositif du bail réel solidaire (BRS). Cela concerne près de 4 millions de ménages supplémentaires éligibles en 2024.
Par exemple, pour une personne seule qui souhaite acheter en zone A bis, les plafonds sont fixés à 37 581 € à l’année N-2. Pour un couple sans personne à charge, ce plafond atteint 56 169 € pour la même zone.

La France est découpée en 5 zones géographiques, qui évoluent en temps réel selon la tension immobilière. Les zones éligibles au BRS sont les suivantes :

• La zone A bis vise Paris et les communes limitrophes comme Saint-Denis, Montreuil, Versailles…

• La zone A comprend le reste de la banlieue parisienne, certaines communes de la Côte d’Azur, de Corse, d'Outre-Mer ou du Genevois français, ainsi que les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse…

• La zone B1 englobe les villes situées dans la grande couronne des métropoles, comme Besançon, d’autres communes proches du littoral, mais aussi de grandes villes comme Clermont-Ferrand, Auxerre ou Nîmes.

• La zone B2 comprend certaines villes de plus de 50 000 habitants, le pourtour de l’Île-de-France et les communes en tension immobilière moyenne.

• La zone C désigne le reste du territoire français.

L’OFS peut signer un bail réel solidaire directement avec l’acquéreur, mais également avec d’autres parties comme :

• Un promoteur immobilier, à condition que celui-ci s’engage à vendre les biens construits à des ménages éligibles,

• Un bailleur HLM ou un investisseur locatif, à condition qu’il respecte des plafonds de loyers et de ressources,

• Une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif, à condition que les droits de jouissance soient octroyés à des ménages éligibles.

Pour trouver des logements disponibles en BRS, vous pouvez donc contacter un OFS ou l’un de ces prestataires.

Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad s’engage dans un immobilier accessible à tous. Nous vous proposons des appartements neufs en acquisition BRS au sein de notre programme immobilier Neuf à Chilly-Mazarin.
Vous bénéficiez ainsi de prestations haut de gamme et d’une qualité de vie unique en plein cœur de l’Essonne. Découvrez des logements du T2 au T3 à 16 km de Paris, proches de toutes les commodités et des grands axes économiques d’Île-de-France.
Nos biens sont dotés d’excellentes performances énergétiques, avec de beaux volumes intérieurs prolongés en espaces extérieurs privatifs. Réduisez de 35 % le prix de votre logement par rapport au prix du marché local, profitez de la TVA à taux réduit de 5,5 % et du PTZ.

Acheter en bail réel solidaire est une opportunité d’acquérir sa résidence principale dans un contexte d’inflation. Applicable sous conditions, ce dispositif sépare le foncier du bâti et permet d’acheter à un prix avantageux. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose un programme neuf en BRS à Chilly-Mazarin. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et devenir propriétaire.