Faire un crédit immobilier : 6 décisions qui déterminent votre offre de prêt

Deux acquéreurs empruntent le même montant, à un taux proche, pour deux appartements comparables. Quelques années plus tard, leurs crédits ne leur auront pas coûté la même somme.

L'écart vient d'une série de décisions prises avant la signature de l'offre : durée, assurance, garantie, choix de la banque. Chez Kaufman & Broad, nos conseillers accompagnent les acquéreurs du neuf de la première simulation jusqu'à l'offre de prêt. Ce guide passe en revue les six décisions qui font la qualité d'un financement.

Un crédit immobilier est un prêt accordé par un établissement bancaire pour financer l'acquisition d'un bien. Vous remboursez chaque mois une mensualité composée de capital, d'intérêts et d'assurance. Le coût total du crédit correspond à la somme des intérêts et des frais versés sur toute la durée du prêt.

La forme la plus courante est le prêt amortissable à taux fixe : la mensualité reste identique jusqu'au terme. Le prêt in fine fonctionne autrement : vous ne remboursez que les intérêts chaque mois, puis le capital en une fois à l'échéance. Ce second format sert surtout à certains montages d'investissement locatif.

Pour un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), la banque débloque les fonds par tranches, au rythme du chantier, et non en une seule fois à la signature. Seules les sommes versées produisent des intérêts pendant la construction : ce sont les intérêts intercalaires. Le remboursement du capital démarre à la livraison du logement.

BON À SAVOIR

Dans le neuf en VEFA, les fonds sont débloqués en plusieurs appels selon l'avancement des travaux. Vous ne payez des intérêts que sur les sommes versées, pas sur la totalité du prêt dès la signature. Cette mécanique réduit le coût réel du crédit pendant la phase de chantier. 

Pour en savoir plus : Appel de fonds en VEFA.

1. Combien emprunter : apport personnel et capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus nets, de vos charges actuelles et du taux d'endettement maximal de 35 %. Plus vos revenus sont élevés et vos charges faibles, plus la mensualité admissible augmente.

L'apport personnel joue un double rôle : il rassure la banque sur votre capacité d'épargne et réduit le montant emprunté. Dans le neuf, les frais de notaire réduits représentent 2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Votre apport peut donc se concentrer sur ces frais annexes, sans mobiliser une épargne importante sur le prix du bien lui-même.

2. Sur quelle durée rembourser

La durée du prêt immobilier détermine directement le niveau de votre mensualité et le coût total du crédit. Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total augmente. La durée maximale courante est de 25 ans, portée à 27 ans pour les achats en VEFA selon les établissements.

Un allongement de la durée peut permettre d'acquérir un bien plus grand ou mieux situé en maintenant une mensualité acceptable. Il convient de simuler plusieurs scénarios pour trouver l'équilibre entre confort mensuel et coût total maîtrisé.

3. À quel taux : fixe, variable ou mixte

Le taux fixe sécurise le coût du crédit sur toute la durée : la mensualité ne change jamais. C'est la formule retenue par la grande majorité des emprunteurs français.

Le taux variable évolue selon un indice de référence, souvent l'Euribor. Il démarre généralement sous le taux fixe mais vous expose à un risque de hausse. Le taux mixte combine une période fixe initiale et une phase révisable. Ces deux formules restent minoritaires en France.

4. Avec quelle assurance emprunteur

L'assurance emprunteur couvre le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Elle représente souvent entre 20 et 30 % du coût total du crédit, ce qui en fait un poste d'optimisation significatif.

La loi Lemoine (depuis 2022) permet de changer d'assurance à tout moment, sans pénalité. La délégation d'assurance, c'est-à-dire le choix d'un assureur externe à la banque, permet fréquemment de réduire ce coût tout en maintenant des garanties équivalentes. Comparer les offres d'assurance est aussi important que comparer les taux.

5. Avec quelle garantie : caution ou hypothèque

La garantie protège la banque en cas de défaillance. Deux formes dominent : la caution, apportée par un organisme spécialisé comme Crédit Logement ou la SACCEF, et l'hypothèque. La caution est la formule la plus fréquente en pratique : elle évite les frais de mainlevée en fin de crédit et peut donner lieu à une restitution partielle si le prêt se déroule sans incident.

L'hypothèque demande davantage de formalités et coûte plus cher à la sortie. Les banques y recourent pour certains montages ou pour des profils que les organismes de caution n'acceptent pas.

6. Auprès de quelle banque : mise en concurrence et TAEG

Le taux affiché ne suffit pas à comparer deux offres. Le taux annuel effectif global (TAEG), regroupe le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Pour un achat en VEFA, il n'intègre pas les intérêts intercalaires : demandez à la banque de les estimer à part. Le TAEG ne peut pas non plus dépasser le taux d'usure, plafond légal fixé par la Banque de France.

Mettez en concurrence au moins trois établissements. Un courtier spécialisé dans l'immobilier neuf vous donne accès à des conditions négociées et accélère l'instruction : nous détaillons les avantages de passer par un courtier dans un guide dédié.

LE MOT DES EXPERTS

Le taux nominal ne suffit pas à comparer deux offres. Un écart de 0,2 point sur le TAEG représente plusieurs milliers d'euros sur vingt ans. Ce qui change réellement le coût total, c'est la combinaison taux, assurance et durée. Nous conseillons systématiquement à nos acquéreurs de comparer sur le TAEG et de ne pas négliger la négociation de l'assurance emprunteur, souvent le poste le plus sous-estimé.

Un dossier solide accélère l'instruction et améliore les conditions obtenues. Les pièces généralement demandées comprennent : les trois derniers bulletins de salaire, les deux derniers avis d'imposition, les trois derniers relevés bancaires, le contrat de travail ou les bilans pour les travailleurs indépendants, et le contrat de réservation pour un achat en VEFA.

Les signaux positifs pour les banques : une épargne régulière sur les relevés, l'absence de découverts récents, une stabilité professionnelle et une capacité d'endettement résiduelle après le prêt. Le délai moyen d'instruction est de trois à six semaines. Pour en savoir plus :

BON À SAVOIR

Pour obtenir une offre de crédit immobilier en VEFA, le contrat de réservation signé avec le promoteur suffit auprès de la banque. La signature de l'acte notarié intervient ensuite, généralement deux à quatre mois après la réservation. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de cette offre avant de pouvoir l'accepter.

Plusieurs dispositifs d'aide viennent s'additionner au prêt principal pour réduire le coût global de l'opération.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) permet aux primo-accédants de financer une part de leur logement neuf sans intérêt, sans frais de dossier et sans frais d'expertise.  Depuis avril 2025, il s'applique à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire, jusqu'au 31 décembre 2027. Il peut atteindre 50 % du coût de l'opération en habitat collectif pour les ménages les plus modestes.

Le Prêt Action Logement est réservé aux salariés du secteur privé dans des entreprises de plus de dix salariés. Son taux préférentiel complète utilement un montage principal.

Le PAS (Prêt Accession Sociale), accordé sous conditions de revenus, peut couvrir jusqu'à 100 % du coût total de l'opération pour les ménages éligibles et ouvre droit à l'APL accession.

Dans certaines zones ANRU et QPV, la TVA sur le prix du logement passe de 20 % à 5,5 %, ce qui réduit directement le montant emprunté.

Kaufman & Broad travaille avec des courtiers partenaires spécialisés dans le financement de l'immobilier neuf. Nos équipes vous accompagnent de la première simulation jusqu'à la réception de l'offre de prêt : analyse de votre capacité, montage du dossier, mise en concurrence des établissements, suivi des démarches.