10 questions que tout le monde se pose avant d'acheter dans le neuf

Les conseillers Kaufman & Broad accompagnent des acquéreurs à chaque étape de leur parcours. Nous avons réuni ici les 10 questions les plus fréquemment posées en espace de vente, assorties de réponses concrètes pour vous guider en toute transparence.

1. Est-ce vraiment plus cher d'acheter dans le neuf que dans l'ancien ?

Le prix au mètre carré est effectivement plus élevé. Trois postes viennent réduire l'écart, et parfois l'annuler.

Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un achat à 300 000 €, la différence dépasse souvent 15 000 €. Vous achetez directement auprès du promoteur, sans honoraires d'agence à votre charge. Dans l'ancien, ces honoraires avoisinent 5 % du prix en moyenne, dans une fourchette courante de 3 à 8 %. Sur le même bien à 300 000 €, cela représente souvent plus de 14 000 €.

Aucun budget travaux n'est à engager à court terme, alors qu'une rénovation dans l'ancien se chiffre fréquemment en dizaines de milliers d'euros. Et la performance énergétique réglementaire réduit les consommations dès l'entrée dans les lieux.

Un dernier point pèse sur la durée : la cotisation au fonds de travaux de copropriété ne s'impose qu'au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Dix années sans ce poste de charge.

2. Quels frais prévoir lors d'un achat en VEFA ?

Le prix du logement ne représente pas la totalité de votre engagement. Quatre postes s'ajoutent au budget.

Les frais de notaire réduits, réglés en une fois chez le notaire. Les frais de garantie du prêt, selon que vous optiez pour une caution ou une hypothèque. Les frais de dossier bancaire et l'assurance emprunteur. Enfin les intérêts sur les sommes débloquées pendant le chantier, appelés intérêts intercalaires.

La TVA est déjà comprise dans le prix affiché par le promoteur. Notre page sur les frais de notaire réduits détaille le calcul.

3. A-t-on droit à une exonération de taxe foncière dans toutes les communes ?

Non, et c'est la nuance que beaucoup découvrent trop tard.

Le principe est national : une construction neuve peut être exonérée de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement, en application de l'article 1383 du Code général des impôts. Mais la commune et l'intercommunalité peuvent supprimer leur part par délibération. Renseignez-vous auprès de la mairie du programme.

Deux autres points à retenir. L'exonération suppose une déclaration foncière déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement. Et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due pendant ces deux années.

4. À quelles aides ou prêts avantageux ai-je droit ?

Cela dépend de votre situation, de vos revenus et de la localisation du programme. Plusieurs dispositifs se cumulent.

Le prêt à taux zéro pour l'achat d'une résidence principale au titre de primo-accédant (sous conditions de ressources). La TVA réduite à 5,5 % dans certains secteurs, qui abaisse directement le montant à financer. Le bail réel solidaire et les prix maîtrisés, qui dissocient ou encadrent le prix. S'y ajoutent les prêts réglementés et les aides locales, ville par ville.

Chaque dispositif obéit à ses propres conditions d'éligibilité, susceptibles d'évoluer selon la législation en vigueur.

BON À SAVOIR

Contrairement à un prêt bancaire classique, le PTZ est exempt de frais de dossier et d'intérêts intercalaires pendant toute la durée de la construction. C'est un levier majeur pour alléger vos mensualités pendant le chantier.

5. Peut-on acheter un logement neuf déjà construit ?

Oui, et cette option reste peu connue.

Certains programmes disposent de logements achevés ou proches de la livraison. Vous visitez alors le bien réel plutôt qu'un plan, et vous emménagez dans des délais courts. Le paiement s'effectue en une fois ou sur un échéancier très resserré, ce qui réduit fortement le coût du crédit pendant les travaux.

Les avantages fiscaux du neuf s'appliquent toujours sur une première vente intervenant dans les cinq ans qui suivent l'achèvement. Vous pouvez filtrer nos programmes disponibles immédiatement.

 6. Comment fonctionne le paiement échelonné en VEFA ?

Vous payez selon l’avancement des travaux et l’échéancier prévu dans l’acte de vente, dans la limite des plafonds légaux applicables à la VEFA.

L'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds : les versements ne peuvent excéder 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est payable lors de la mise du logement à votre disposition.

Ces pourcentages sont des maximums, pas un calendrier imposé. Votre acte de vente peut prévoir des paliers intermédiaires, à condition que chaque appel corresponde à un avancement réel. Le détail figure dans notre guide du calendrier des appels de fonds.

7. Combien de temps s'écoule entre la réservation et l'emménagement ?

Le calendrier se décompose en deux temps.

Chez Kaufman & Broad, la signature chez le notaire intervient dans les 90 jours qui suivent la réservation. Ce délai vous permet de monter votre dossier bancaire et d'obtenir votre offre de prêt.

Vient ensuite le chantier, dont la durée dépend du stade d'avancement au moment de votre achat. Comptez souvent 12 à 24 mois pour un logement réservé en début de commercialisation. Une date de livraison prévisionnelle figure dans votre contrat de réservation.

8. Comment se déroule la remise des clés et que faire en cas de défauts ?

La remise des clés intervient à l'issue d'une visite de livraison, menée avec un représentant du promoteur.

Vous vérifiez la conformité au plan et à la notice descriptive, puis vous testez les équipements. Toute anomalie constatée s'inscrit au procès-verbal de livraison sous forme de réserve, que le promoteur s'engage à lever.

Certains défauts n'apparaissent qu'à l'usage. Vous disposez d'un délai d'un mois après la prise de possession pour signaler des vices apparents que vous n'auriez pas relevés le jour J. Notre page livraison et remise des clés décrit le déroulé complet.

 9. Quelles garanties me protègent après mon emménagement ?

Trois garanties légales couvrent votre logement, avec des durées différentes. Leur délai court à compter de la réception des travaux.

La garantie de parfait achèvement pendant un an, qui couvre les désordres réservés et ceux apparus dans l'année. La garantie biennale de bon fonctionnement pendant deux ans sur les équipements dissociables du bâti. La garantie décennale pendant dix ans sur les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage. 

Une assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, permet une prise en charge rapide des réparations relevant de la décennale. Notre page garanties de l'immobilier neuf précise leur périmètre.

10. Comment se passe la gestion de la copropriété au début ?

La copropriété naît le jour de la livraison du premier lot. Elle ne peut pas rester sans syndic.

Un syndic provisoire est désigné dans le règlement de copropriété, rédigé en amont par le promoteur. Il assure la gestion courante, lève les réserves sur les parties communes et organise la première assemblée générale.

La convocation vous parvient au moins 21 jours avant. Point souvent ignoré : le syndic provisoire ne peut être maintenu qu'après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics. Vous élisez également le conseil syndical lors de cette assemblée.

LE MOT DES EXPERTS

La première année, le budget prévisionnel de la copropriété repose sur des estimations, puisque aucun historique de consommation n'existe. Un ajustement à la hausse ou à la baisse lors de la régularisation annuelle est fréquent. Prévoyez une marge sur ce poste plutôt que de retenir le montant annoncé comme définitif.