Investir avec le dispositif Denormandie

La loi Denormandie est un mécanisme de défiscalisation dédié à l'investissement locatif dans l'immobilier ancien rénové. Elle tient son nom de l'ancien ministre du Logement qui l'a portée en 2019.

Son objectif est clair : redonner vie aux logements vétustes des centres-villes de certaines communes et lutter contre l'habitat dégradé. Le principe repose sur une opération de requalification du bien.

Vous achetez un logement ancien, vous y réalisez des travaux de rénovation, puis vous le mettez en location. En échange, l'État vous accorde une réduction d'impôt.

• Rénover et valoriser son patrimoine en améliorant des logements vétustes situés en centre-ville de certaines communes.

• Bénéficier d’un avantage fiscal jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le prix de revient du bien (achat + travaux).

• Améliorer la performance énergétique en rénovant dans le respect des normes actuelles.

Avantages fiscaux :

• 12 % de réduction d’impôt pour une location de 6 ans,

• 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans,

• 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans.

Investissement plafonné à 300 000 € par an avec un plafond de prix de revient à 5 500 €/m².

Encadrement des loyers et des ressources :

Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés par décret.

Quel est le montant de la réduction ?

Le montant de la réduction dépend directement de la durée d'engagement de location que vous choisissez. Plus elle est longue, plus l'avantage fiscal augmente.

Prenons un exemple concret. Vous achetez un bien 150 000 €. Vous réalisez 40 000 € de travaux. Le montant total de l'opération atteint donc 190 000 €.

En vous engageant à louer pendant 12 ans, vous obtenez 21 % de réduction, soit 39 900 € étalés sur toute la période. L'avantage fiscal peut atteindre 63 000 € au maximum avec une acquisition à 300 000 €.

Ce calcul s'applique dans la limite du plafond de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré.

• Biens situés dans les communes du programme Action Cœur de Ville ou sous convention de revitalisation (ORT).

• Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

• Location nue en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

Les travaux de rénovation sont la condition centrale du dispositif. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Plusieurs catégories de travaux sont éligibles. Vous pouvez améliorer l'isolation, moderniser le chauffage ou réaménager les surfaces habitables.

L'amélioration de la performance énergétique du logement doit être mesurable. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé avant et après le chantier pour le prouver.

Faites appel à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Cette certification conditionne votre avantage du dispositif Denormandie.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond fixé par mètre carré, charges non comprises. Ce plafond dépend de la zone où se situe le logement.

Voici les plafonds de loyer applicables en métropole pour les baux conclus en 2026 :

Le plafond final dépend aussi de la surface du logement. Un coefficient s'applique pour ajuster le montant selon la taille du bien. Vous trouverez le barème de référence dans le bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), mis à jour chaque année.

Vous devez aussi vérifier les revenus de votre locataire. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un plafond fixé par l'État.

Ces seuils 2026 (revenus 2024) varient selon la composition du foyer et la zone, en métropole :

Ces plafonds garantissent un logement accessible aux ménages modestes. Ils sont révisés chaque année. Des barèmes spécifiques s'appliquent en outre-mer.

Dans un contexte immobilier incertain, l’investissement locatif reste une valeur refuge. Avec un crédit travaux, profitez du dispositif Denormandie pour valoriser votre patrimoine tout en réduisant vos impôts.