Comment financer un investissement locatif avec un crédit en cours ?

Beaucoup d'investisseurs dans le neuf remboursent encore le crédit de leur résidence principale au moment de se lancer.

Au moment d'investir dans l'immobilier locatif, une question se pose : pouvez-vous encore emprunter, et à quelles conditions ? La réponse est oui, à condition de comprendre comment les banques analysent ce type de dossier et quels leviers améliorent votre capacité d'emprunt. Chez Kaufman & Broad, nous accompagnons régulièrement ce profil d'acquéreur. Voici les quatre leviers qui changent le résultat.

Le Haut Conseil de stabilité financière fixe le taux d'endettement maximal à 35 % des revenus nets de l'emprunteur. Ce plafond intègre toutes les charges de crédit, y compris le prêt de votre résidence principale. En apparence, cette règle limite la possibilité de contracter un second crédit.

Deux éléments nuancent ce constat. D'une part, les banques peuvent déroger à ce plafond pour 20 % de leur production trimestrielle. Une partie de cette marge reste réservée aux acquéreurs de résidence principale, le reste pouvant bénéficier à d'autres projets, dont l'investissement locatif. D'autre part, la méthode de calcul retenue par la banque change nettement le résultat.

La plupart des banques retiennent les loyers futurs à hauteur d'environ 70 % du loyer estimé, pour tenir compte de la vacance et des charges. Deux approches coexistent ensuite. La méthode classique ajoute ces loyers pondérés à vos revenus, puis rapporte l'ensemble des mensualités à ce total. La méthode différentielle les retranche de la mensualité du crédit locatif : seule la charge nette entre dans le calcul, ce qui allège le taux d'endettement affiché. 

BON À SAVOIR

Prenons un foyer qui gagne 5 000 euros nets par mois et rembourse 1 400 euros pour sa résidence principale. Il envisage un crédit locatif de 800 euros par mois, pour un loyer attendu de 700 euros, retenu à 490 euros par la banque. Avec la méthode classique, son taux d'endettement atteint environ 40 %. Avec la méthode différentielle, il descend autour de 34 %, sous le plafond réglementaire.

Ces leviers se combinent. Leur poids respectif dépend de vos revenus, de votre épargne et du bien visé. Les prêts aidés n'en font pas partie : le prêt à taux zéro, par exemple, finance uniquement l'achat d'une résidence principale.

1. Jouer sur la durée du prêt locatif

Allonger la durée réduit la mensualité et améliore le taux d'endettement calculé. Pour un même capital, un prêt sur 25 ans génère une mensualité nettement inférieure à un prêt sur 15 ans. Dans le neuf, les achats en VEFA peuvent bénéficier d'une durée portée à 27 ans selon les établissements.

En contrepartie, le coût total des intérêts augmente. Si votre priorité est un cash-flow mensuel positif, c'est souvent le levier le plus direct.

2. Opter pour un prêt in fine dans certains cas

Avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts chaque mois. Le capital se rembourse en une fois au terme du contrat, souvent grâce à un placement constitué en parallèle, comme une assurance-vie nantie au profit de la banque.

La mensualité reste donc faible par rapport à un prêt amortissable. Cela libère de la capacité d'endettement et peut rendre finançable un projet qui dépasserait le plafond avec un prêt classique.

Ce montage convient aux profils patrimoniaux qui disposent d'une épargne à nantir. Son coût total dépasse celui d'un prêt amortissable : vous choisissez une structure de remboursement, sans économie d'intérêts à la clé.

3. Maximiser les loyers dans le calcul

Un loyer estimé élevé améliore votre ratio d'endettement. Deux facteurs jouent en faveur du neuf à ce stade.

D'abord, la qualité du bien rassure la banque sur la fiabilité des loyers : un logement neuf, sans travaux, conforme à la RE2020, attire en général plus facilement un locataire et se loue plus vite qu'un bien ancien à rénover. Ensuite, les petites surfaces situées dans des villes universitaires ou à forte demande locative affichent des loyers au mètre carré élevés, ce qui améliore le ratio.

Présentez à la banque une étude de marché locative documentée, avec des références de loyers observés dans le secteur : observatoires locaux, annonces comparables. Elle renforce votre dossier de crédit immobilier.

4. Optimiser la fiscalité pour améliorer le rendement net

Un investissement immobilier fiscalement optimisé améliore le rendement net, ce qui peut conforter la banque dans son analyse. Deux cadres fiscaux sont particulièrement adaptés au neuf.

Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, succède au Pinel pour la location nue. Il vise les logements situés dans un immeuble collectif, loués pendant au moins neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources, les maisons individuelles étant exclues. Il permettrait de déduire chaque année un amortissement du bien de vos revenus fonciers, selon la législation en vigueur et sous réserve des textes d'application.

Le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, permet de déduire l'amortissement du bien de vos revenus locatifs, ce qui réduit fortement l'imposition pendant plusieurs années. Il se prête bien aux petites surfaces meublées dans les zones à forte demande. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente : intégrez ce point à votre stratégie de sortie.

LE MOT DES EXPERTS

La banque ne regarde pas seulement le taux d'endettement : elle regarde le reste à vivre et la cohérence du projet. Un investisseur dont les loyers couvrent la totalité de la mensualité du crédit locatif présente un dossier bien plus solide qu'un primo-investisseur sans revenus locatifs. La qualité de l'emplacement et l'absence de travaux dans un bien neuf pèsent autant que les chiffres dans l'analyse du risque.

Un bien s'autofinance lorsque les loyers perçus couvrent l'ensemble des charges qui lui sont liées : mensualité de crédit, assurance de prêt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO) et éventuels frais de gestion locative.

Le cash-flow mensuel se calcule ainsi :

Loyer perçu, hors charges récupérables, moins mensualité du crédit, quote-part mensuelle de taxe foncière, assurance PNO et frais de gestion = cash-flow net

Un cash-flow neutre signifie que le bien ne pèse pas sur votre budget mensuel. Un cash-flow positif vous procure un revenu complémentaire. Pour affiner l'analyse, nos méthodes de calcul de la rentabilité locative distinguent rendement brut et rendement net. Dans le neuf, deux avantages structurels améliorent ce calcul.

D'abord, l'exonération temporaire de taxe foncière allège les charges des premières années. Selon les communes, elle peut représenter plusieurs centaines d'euros par an.

Ensuite, l'absence de travaux à court terme supprime un poste de dépense imprévisible, qui réduit souvent le rendement net d'un investissement dans l'ancien.

BON À SAVOIR

L'exonération de taxe foncière porte sur les deux années qui suivent l'achèvement. Elle suppose une déclaration foncière déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement. Déposée en retard, elle ne vaut que pour la période restant à courir. La commune et l'intercommunalité peuvent aussi supprimer leur part : renseignez-vous auprès de la mairie, comme le rappellent nos réponses aux questions fréquentes sur l'achat dans le neuf.

Pour réussir votre investissement dans le neuf, Kaufman & Broad met à votre disposition un ensemble complet de services sur-mesure, du financement à la mise en location de votre bien.

• Un financement optimisé avec notre partenaire CAFPI : Courtier leader en crédits et assurances, CAFPI vous fait bénéficier d'une offre globale et personnalisée. Leurs experts analysent votre capacité d'emprunt, mettent en concurrence les établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions et vous guident sur la structure du prêt.

• Une gestion locative sereine avec Foncia et Citya : Pour garantir la rentabilité et la pérennité de votre patrimoine, Kaufman & Broad s'associe aux deux plus grands spécialistes nationaux de la gestion immobilière. Pour chaque résidence, nous sélectionnons le partenaire le plus performant sur le territoire concerné afin de vous offrir une gestion clé en main et des assurances locatives sur-mesure (vacance locative, loyers impayés) à des tarifs négociés.