Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut fiscal pour votre investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun crée un nouveau statut de bailleur privé. Il repose sur un amortissement fiscal (et non une réduction d’impôt directe comme le Pinel).

Chaque année, le propriétaire peut déduire une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers, diminuant mécaniquement son revenu imposable.

Le dispositif est accessible pour tout investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2028. Son objectif : encourager la construction et la rénovation de logements collectifs durables tout en offrant une visibilité fiscale accrue aux investisseurs.

Le fonctionnement repose sur une détention longue. L’investisseur s’engage à louer le bien nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.

Base amortissable : 80 % du prix d’acquisition (forfaitaire, hors valeur du terrain).

Le taux d’amortissement annuel varie selon le niveau de loyer pratiqué et le type de bien (neuf ou ancien rénové).

Le dispositif permet de cumuler amortissement et déduction des charges, avec la possibilité de générer un déficit foncier.

Taux d’amortissement selon le type de bail

Plus le loyer pratiqué est abordable, plus la déduction fiscale est importante. Voici les taux applicables sur la base amortissable :

Un déficit foncier renforcé

L’amortissement Jeanbrun peut contribuer à créer ou à augmenter un déficit foncier. Ce déficit reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (régime de droit commun).

Si votre projet inclut des travaux de rénovation énergétique importants (passoire thermique → classe A/B), le plafond peut être porté à 21 400 € (dispositif distinct prolongé jusqu’en 2027).

Pour sécuriser votre avantage fiscal, votre projet doit répondre à des critères précis concernant le bien et les occupants.

Éligibilité du bien

• Logement collectif uniquement : Le dispositif est réservé exclusivement aux appartements. Les maisons individuelles sont exclues.

• Performance énergétique : Le bien doit respecter la norme RE2020 pour le neuf.

• Absence de zonage : Applicable sur tout le territoire français.

Plafonds de ressources des locataires

Le locataire doit justifier de revenus (N-2) inférieurs à des plafonds fixés selon la composition du foyer :

L'accès à ce statut fiscal se fait en quatre étapes clés :

1. Acquisition : Signature d'un contrat de réservation pour un appartement neuf éligible.

2. Mise en location : Elle doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison.

3. Choix de la convention : Sélection du type de loyer (Intermédiaire, Social ou Très Social).

4. Déclaration : Lors de votre déclaration annuelle de revenus, remplissez le formulaire spécifique de calcul de l'amortissement.
   
   

• Louer à un membre de son foyer fiscal, ascendants ou descendants.

• Dépasser les plafonds de loyer (perte immédiate de l’avantage).

• Revendre avant 9 ans (remboursement des économies d’impôt + pénalités, sauf cas de force majeure).

• Oublier de conserver tous les justificatifs (ressources du locataire, factures de travaux…).
  

Sources :

https://www.ecologie.gouv.fr/actualites/relance-logement-nouveau-dispositif-faciliter-lachat-location-logements