Cumul LLI et Jeanbrun : mode d'emploi

L'année 2026 a définitivement redessiné les contours de la gestion de patrimoine en France. Avec l'effacement du dispositif Pinel au profit de la loi Jeanbrun, les investisseurs exigeants se sont tournés vers de nouvelles stratégies d'optimisation. Parmi elles, une synergie fiscale suscite un engouement sans précédent dans l'immobilier neuf : l'association du dispositif Jeanbrun avec le statut de Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Cependant, face à la complexité des textes en vigueur, une question légitime se pose : l'administration fiscale autorise-t-elle réellement la superposition de ces deux mastodontes de la défiscalisation ? Kaufman & Broad, expert de l'immobilier neuf, décrypte pour vous cette stratégie de haut vol.

Pour comprendre pourquoi le cumul LLI / Jeanbrun est le "Saint Graal" de l'investissement dans l’immobilier neuf, il faut analyser la mécanique de chaque levier. Nous ne sommes plus face à de simples réductions d'impôts, mais face à une véritable restructuration comptable de votre investissement.

Le dispositif Jeanbrun : Le bouclier fiscal sur les revenus fonciers

Entré en vigueur en février 2026 (et applicable jusqu'au 31 décembre 2028), le dispositif Jeanbrun a remplacé la réduction d'impôt par un mécanisme beaucoup plus puissant pour les profils fortement imposés : l'amortissement du bien en location nue.

Plutôt que de déduire un pourcentage de vos impôts, vous déduisez une fraction de la valeur du bien directement de vos revenus fonciers, neutralisant ainsi votre base imposable.

• L'assiette d'amortissement : Elle est fixée à 80 % du prix de revient de l'acquisition (l'État considérant que les 20 % restants correspondent au foncier, non amortissable).

• La gradation de l'avantage : L'amortissement annuel dépend de votre "effort social" sur le loyer pratiqué :

  • 3,5 % pour un loyer intermédiaire (avantage plafonné à 8 000 €/an).

  • 4,5 % pour un loyer social (avantage plafonné à 10 000 €/an).

  • 5,5 % pour un loyer très social (avantage plafonné à 12 000 €/an).

Le statut LLI : Le levier de la décote immédiate

Le Logement Locatif Intermédiaire n'est pas une loi de défiscalisation sur le revenu, mais un agrément fiscal et réglementaire. Il permet aux propriétaires de logements destinés aux classes moyennes de bénéficier de deux avantages massifs qui dopent la rentabilité brute :

• Le choc de TVA : Au lieu d'acquérir votre bien en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) avec une TVA à 20 %, vous bénéficiez d'une TVA à taux réduit de 10 %. C'est une baisse frontale et immédiate du prix d'achat.

• L'effacement fiscal local : Une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) est accordée sur une très longue durée, généralement comprise entre 15 et 20 ans.

Choisissez votre bien parmi nos programmes immobiliers neufs.

La crainte du "double avantage fiscal" est fréquente chez les investisseurs. Pourtant, le cumul du statut LLI et du dispositif Jeanbrun est totalement autorisé.

Pourquoi l'administration fiscale valide-t-elle ce montage ? Parce qu'il n'y a pas de frottement entre les impôts concernés :

• Le LLI intervient sur la fiscalité indirecte (TVA) et la fiscalité locale (Taxe Foncière).

• Le Jeanbrun intervient exclusivement sur la fiscalité directe (l'Impôt sur le Revenu).

Ce croisement crée un partenariat vertueux : l'État soutient massivement la création de logements de qualité dans les zones où la crise du logement sévit, et l'investisseur, en contrepartie d'un engagement à long terme, maximise sa rentabilité nette.

Si le cumul est légal, il ne tolère aucune approximation. L'alignement des planètes juridiques, géographiques et locatives est impératif. Voici les trois piliers pour sécuriser votre opération.

Pilier 1 : L'hyper-sélectivité immobilière

Vous ne pouvez pas réaliser ce cumul sur n'importe quel bien. Les critères croisés sont stricts :

• La typologie du bien : L'acquisition doit porter sur un logement neuf intégré dans un bâtiment d'habitation collectif. L'habitat individuel est exclu.

• La situation géographique du bien : C'est le statut LLI qui impose sa rigueur. Le bien doit impérativement se situer dans les marchés immobiliers les plus sous tension, à savoir les zones A bis, A et B1.

• L'excellence environnementale : Les exigences du Jeanbrun imposent le strict respect de la norme RE2020. En choisissant un programme neuf Kaufman & Broad, vous vous assurez d'une qualité d'usage et d'une performance énergétique (DPE optimisé) qui valident automatiquement ce prérequis.

Pilier 2 : La structure juridique

C'est la condition la plus technique, mais aussi la plus vitale : vous ne pouvez pas acheter ce bien en votre nom propre (personne physique) si vous souhaitez bénéficier de la TVA à 10 %.

Pour que l'administration fiscale vous accorde l'agrément LLI couplé à l'amortissement Jeanbrun, vous devez interposer une personne morale. L'investisseur doit donc constituer une structure ad hoc, le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou une SARL de famille.

Le mécanisme : La SCI acquiert le bien en VEFA chez Kaufman & Broad et bénéficie de la facturation HT + TVA 10 %. Grâce à la transparence fiscale de la SCI à l'IR, les revenus fonciers (gommés par la charge fictive de l'amortissement Jeanbrun) remontent directement sur la déclaration d'impôts de l'associé personne physique.

Pilier 3 : La stratégie locative

Ce montage est une course de fond patrimoniale. Les règles de mise en location combinent les exigences des deux dispositifs :

• Nature du bail : Location nue obligatoire (non meublée) à titre de résidence principale.

• L'application de la règle du "plus strict" : Vous devrez respecter à la fois des plafonds de ressources pour vos locataires et des plafonds de loyers. En cas de cumul, c'est le plafond le plus contraignant (souvent celui du LLI barème 2026) qui dictera votre loyer maximal.

• L'horizon de détention : Si le dispositif Jeanbrun exige une location de 9 ans minimum, le statut LLI vous engage à maintenir la destination locative du bien pendant 15 ans minimum. 

Pour matérialiser la puissance du cumul, projetons-nous sur l'acquisition d'un appartement T3 en zone A (par exemple en proche couronne parisienne), affiché à 300 000 € Hors Taxes.

Bilan : Sans aucun apport personnel supplémentaire, l'investisseur économise 30 000 € à l'achat, sécurise un cash-flow positif grâce à l'absence de taxe foncière, et perçoit des loyers totalement nets d'impôts grâce à l'amortissement Jeanbrun.

L'accompagnement par un expert de l'immobilier neuf est fortement recommandé, car la haute rentabilité s'accompagne d'un cadre réglementaire inflexible. Voici les points de vigilance identifiés par nos conseillers Kaufman & Broad :

• Le traitement de la plus-value immobilière à la revente : C'est la contrepartie logique de l'amortissement. Lorsque vous revendrez le bien, les amortissements Jeanbrun que vous aurez déduits viendront minorer le prix d'acquisition retenu par les impôts. La plus-value brute sera donc mécaniquement plus élevée. La stratégie optimale consiste à conserver le bien au-delà de 22 ans pour purger cette plus-value via les abattements légaux pour durée de détention.

• Le risque de requalification de la TVA : L'économie initiale de 10 % de TVA est conditionnée au respect de l'engagement locatif sur 15 ans. En cas de revente anticipée ou de passage en location meublée avant cette échéance, l'administration exigera le reversement du différentiel de TVA, calculé au prorata des années manquantes.

• La rigueur de gestion de la SCI : La création d'une personne morale implique un formalisme strict (rédaction des statuts, assemblées générales annuelles) et la tenue d'une comptabilité d'engagement rigoureuse pour justifier les tableaux d'amortissement en cas de contrôle fiscal.

Investir dans l'immobilier neuf demande une véritable vision stratégique. Le montage combinant le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et l'amortissement Jeanbrun est complexe, mais il offre des perspectives de rentabilité inédites. Pour découvrir nos programmes résidentiels éligibles en zones A et B1, et pour modéliser précisément l'impact financier de ce dispositif sur votre patrimoine, les conseillers Kaufman & Broad se tiennent à votre entière disposition.