LES CONSEILS POUR INVESTIR
Mettre en location un appartement neuf : les étapes de la livraison au premier loyer
Un appartement neuf se loue dès la livraison, sans délai d'attente légal. La durée minimale du bail dépend du mode de location, nu ou meublé. Fixez le loyer à partir des observatoires locaux, sous réserve de l'encadrement en vigueur dans la commune. La performance énergétique du neuf constitue un argument locatif, et l'exonération temporaire de taxe foncière soutient le cash-flow des premières années.
La livraison de votre appartement neuf marque le début d'une nouvelle phase : celle de bailleur.
Entre la réception des clés et la perception des premiers loyers, plusieurs étapes doivent être franchies dans le bon ordre. Chez Kaufman & Broad, nos conseillers accompagnent les investisseurs locatifs bien au-delà de l'achat, y compris sur la mise en location. Ce guide détaille les étapes, les délais et les points de vigilance spécifiques à la location d'un logement neuf.
Combien de temps après la livraison peut-on mettre en location ?
Aucun texte ne prévoit de délai minimal entre la livraison d'un logement neuf et sa mise en location. Vous pouvez donc diffuser une annonce locative, signer un bail et remettre les clés à votre locataire dès le jour de votre propre réception des clés.
En pratique, il est courant de prévoir un délai de deux à quatre semaines entre la livraison et la remise des clés au locataire, pour plusieurs raisons :
Lever les éventuelles réserves constatées à la livraison et s'assurer que le logement est en parfait état ;
Effectuer les démarches administratives (diagnostics, rédaction du bail, état des lieux d'entrée) ;
Acheter les équipements mobiliers si vous optez pour la location meublée.
Si vous avez trouvé un locataire avant la livraison, vous pouvez signer un bail dont la prise d'effet est conditionnée à une date de disponibilité effective, sous réserve que cette date soit réaliste au regard de l'avancement du chantier.
BON À SAVOIR
Dans le neuf, vous pouvez commencer à rechercher un locataire avant la livraison effective. Certains gestionnaires locatifs et agences spécialisées proposent des services de pré-commercialisation qui permettent d'avoir un locataire en place dès le premier mois. Cela réduit la période de vacance locative, souvent la première source de perte de rendement sur les premières années.
Fixer le loyer : méthode et encadrement
Quatre éléments déterminent le loyer que vous pouvez demander.
Se référer aux observatoires des loyers
Le loyer doit être fixé en cohérence avec les loyers pratiqués sur le marché local pour un bien comparable. Les observatoires locaux des loyers agréés par la DHUP (direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) publient des données par zone, type de logement et époque de construction. Ces données constituent la référence institutionnelle pour estimer un loyer de marché.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d'habitation), articles 3, 17 et 25-7
Code général des impôts, article 1383 (exonération de taxe foncière)
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux états des lieux
DHUP : observatoires locaux des loyers agréés
Direction générale des finances publiques : obligations déclaratives des revenus locatifs
