Guide LMNP Rennes

La LMNP (Location en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers à Rennes. Ce régime permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire doit respecter certaines conditions.

Définition de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Le statut LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle, est un régime fiscal en France créé en 1949 et destiné aux particuliers qui mettent en location des biens immobiliers meublés. Ce régime offre aux propriétaires des avantages fiscaux notables, notamment en ce qui concerne l'amortissement et les déductions de charges. 

Conditions d’éligibilité du propriétaire en LMNP

Le propriétaire doit louer un bien meublé à titre non professionnel, c'est-à-dire que les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter moins de 50% de ses revenus globaux. Le propriétaire doit s'inscrire au régime fiscal adéquat, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel, pour déclarer ses revenus locatifs.

De plus, le propriétaire doit être une personne physique, non inscrite au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. Sinon, l'activité sera considérée comme exercée à titre professionnel. Le propriétaire sera automatiquement reclassé en Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Conditions d’éligibilité du bien en LMNP

Le logement doit être meublé et équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. La liste des éléments que doit comporter une location meublée se trouve à l’article 2 du décret n° 2015-981 (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, dispositif pour occulter les fenêtres de chambre, réfrigérateur, congélateur, etc.). Le bien doit être destiné à la location à usage d’habitation principale.

Formalités pour obtenir et déclarer le statut LMNP

Tout d'abord, il faut déclarer le début de l’activité LMNP en ligne. L’immatriculation doit se faire via le site de l'INPI aussi appelé Guichet unique dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Vous devrez indiquer le régime d’imposition choisi (régime micro-BIC ou régime réel). Une fois cette étape effectuée, vous recevez un numéro SIRET, nécessaire pour faire vos déclarations d’impôts en tant que LMNP.

Dans le cas du régime micro bic, la déclaration des revenus générés par cette activité se fait annuellement via le formulaire 2042 C PRO dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Si vous avez opté pour le régime réel, la déclaration se fait à partir du formulaire n° 2031-SD.

Les raisons de choisir Rennes pour investir dans la location meublée

Rennes, située en Ille et Vilaine, est un choix idéal pour investir dans le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Rennes est une ville étudiante. Elle abrite de nombreuses écoles et d'établissements d'enseignement supérieur de renom tels que l'Université de Rennes 1 et Rennes 2.

La capitale bretonne est située dans le Grand Ouest de la France, une région dynamique et attractive sur le plan économique. Investir en meublé à Rennes permet donc de bénéficier d'une forte demande locative et d'une clientèle variée.

Pour terminer, la capitale bretonne est à 1h25 en TGV de Paris, cela permet d'attirer une clientèle touristique ou professionnelle qui recherche des logements meublés pour des séjours de courte durée.

Les meilleurs quartiers pour du LMNP à Rennes

Rennes propose de nombreux quartiers propices à l'investissement en LMNP : 

• Beaulieu se démarque par son dynamisme et sa proximité avec le centre-ville ainsi que Cesson-Sévigné, ce qui en fait un quartier de choix pour les investisseurs.
• Le centre-ville, avec ses bâtiments anciens et ses maisons à colombages, constitue également un choix avisé malgré des prix plus élevés.
• Les quartiers de La Bellangerais et Chantepie, situés au sud de la ville, présentent des opportunités attrayantes, notamment grâce à la présence de l'éco-quartier.
• Enfin, le quartier Nord Saint-Martin et la zone autour du parc des Gayeulles à l'ouest sont également à prendre en compte pour un investissement LMNP à Rennes.

Les types de logements à privilégier pour un investissement LMNP à Rennes

Les résidences étudiantes à Rennes offrent une excellente opportunité d'investissement en LMNP

Elles doivent être : 

• Meublées et prêtes à être utilisées par les étudiants.
• De préférence situées à proximité des campus universitaires.
• Gérées par des professionnels qui s'occupent de l'occupation et de l'entretien de la propriété.

Les résidences pour personnes âgées sont une autre option d'investissement LMNP à Rennes

Ces établissements ont pour objectif d'accueillir les personnes âgées autonomes en leur offrant des services adaptés à leurs besoins :

• Logements meublés et équipés.
• Services personnalisables tels que restauration, activités et sécurité.
• Accès à des espaces communs.

Guide LMNP Rennes : conseil pour réussir votre investissement

Si vous envisagez d'investir dans un logement meublé à Rennes, il est important de bien vous informer et de suivre certains conseils pour réussir votre investissement en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). 

Financer votre investissement LMNP

Afin d'obtenir le financement idéal pour votre investissement locatif meublé non professionnel (LMNP) à Rennes, Kaufman & Broad vous conseille de consulter un outil de simulation de prêt immobilier. Cette simulation vous aidera à choisir l'offre qui convient le mieux à votre profil.  

Kaufman & Broad collabore également avec CAFPI, un courtier en prêt immobilier. Ce dernier vous accompagne dans l'analyse des différentes offres de crédit disponibles sur le marché rennais et identifie celles qui répondent le mieux à votre profil.

Choisir la gestion idéale pour une LMNP à Rennes

Vous avez la possibilité de prendre en main vous-même la gestion de votre location, mais cela demande du temps et une bonne connaissance des réglementations en vigueur.

Une autre possibilité consiste à utiliser une plateforme de gestion en ligne qui simplifie les aspects administratifs et financiers.

Cependant, pour se libérer totalement de ces tâches, Kaufman & Broad a établi un partenariat privilégié avec les agences Foncia et Cytia. Elles offrent des solutions complètes de gestion locative.

Les régimes d’imposition pour investir en LMNP

Il existe deux façons d'optimiser votre fiscalité afin d'éviter une imposition importante sur vos loyers.

Le régime réel en LMNP

Au cours des premières années de votre investissement, nous vous recommandons d'opter pour la déclaration de vos revenus locatifs en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel selon le régime réel.

Chaque année, lors de votre déclaration de revenus, vous pourrez réduire le montant imposable de vos loyers grâce à un déficit.

Celui-ci est créé en déduisant :

• Les intérêts d'emprunt pendant toute la durée de remboursement du prêt bancaire,
• Les amortissements, selon une grille prédéterminée permettant de les étaler sur plusieurs années,
• Les charges liées au bien immobilier (frais de gestion et d'entretien, taxes, assurances, frais comptables, travaux, etc.).

Le régime micro-BIC en LMNP

Il est conseillé d’opter pour le régime micro BIC après plusieurs années, lorsque le déficit créé avec le régime réel devient moins intéressant.

Avec la déclaration simplifiée du micro BIC, vous devez indiquer chaque année le montant de vos loyers dans la catégorie "Bénéfices Industriels et Commerciaux".

L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50% sur la somme indiquée. Cela signifie que seulement la moitié de vos loyers est soumise à l'impôt.

Les avantages du statut LMNP à Rennes

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers à Rennes. 

Réduire ses impôts et déduire ses charges

Si un investisseur est soumis au régime réel, il a la possibilité de déduire certaines charges liées à l'équipement, à l'entretien et à la gestion du logement. Cette déduction est soumise à certaines conditions. Ces charges doivent être engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou être liées à la gestion normale de l'entreprise. 

Amortir son investissement

Il est envisageable de générer une dépréciation sur un bien immobilier loué en optant pour le statut LMNP et en choisissant le régime réel, ce qui permet de déduire les dépenses en fonction de leur valeur réelle. Les dépenses plus importantes peuvent être amorties sur plusieurs années (30 ans pour le logement et 7 ans pour le mobilier) en déduisant les intérêts d'emprunt et les charges.

Récupérer la TVA

En optant pour un investissement en LMNP dans une résidence de services, il est possible de récupérer l'intégralité de la TVA du bien si celui-ci est neuf, ce qui représente 20 %.

Une fois que le bien et le montant de la TVA ont été payés, il sera nécessaire de faire une demande de numéro de TVA ainsi qu'une demande de remboursement de TVA en LMNP en utilisant le formulaire 3519. Le délai de récupération peut varier de 15 jours à 6 mois après l'envoi du formulaire.

Transmettre son patrimoine

Le régime fiscal de la LMNP propose l’opportunité de bénéficier d'une réduction partielle des droits de succession. Par conséquent, les héritiers d'une propriété louée en LMNP peuvent profiter d'une transmission plus facile et moins coûteuse.

De plus, la LMNP offre la possibilité de transmettre la propriété tout en conservant le statut de loueur en meublé, ce qui permet aux héritiers de profiter des avantages fiscaux associés à ce régime. Cette stratégie permet de faciliter la transmission du patrimoine aux générations futures.

Les atouts du neuf pour votre LMNP à Rennes

Investir dans un bien immobilier neuf à Rennes, en optant pour le statut LMNP, est une décision stratégique qui allie rentabilité et sécurité. Kaufman & Broad, votre promoteur immobilier, vous accompagne à chaque étape de votre projet, de la conception à la gestion locative.

Voici 3 bonnes raisons de choisir le neuf pour votre investissement en LMNP :

• Bénéficiez des logements de qualité avec des finitions soignées et des matériaux durables, conçus pour durer.
• Profitez de garanties solides, de la garantie décennale à la garantie biennale, pour vous assurer une tranquillité d'esprit.
• Jouissez d’emplacements stratégiques avec des programmes immobiliers situés dans des quartiers dynamiques et prometteurs de Rennes.

En choisissant le neuf, vous augmentez vos chances d'attirer de futurs locataires grâce à des logements modernes et bien situés, vous assurant aussi une meilleure rentabilité de votre investissement.

Pour toute question sur nos programmes immobiliers neufs à Rennes, nos conseillers en immobilier neuf sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement LMNP.

Projet de Loi de Finances 2025 : ce qui risque de changer pour le LMNP

Attention, des modifications du statut LMNP pourraient être adoptées prochainement. Dans le cadre du Projet de Loi de Finances, qui devrait être promulgué en décembre 2024 pour une entrée en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2025, le régime du LMNP est susceptible d’évoluer.

Deux points sont à surveiller particulièrement :

• Hausse de l’imposition sur la plus-value à la revente.
• Réduction des avantages fiscaux pour les locations saisonnières de type Airbnb.

Ces changements pourraient impacter la rentabilité des investissements LMNP.