Taux de crédit immobilier 2025 : ce qu'il faut savoir pour bien emprunter

Après une période de flambée des taux, 2024 a été marquée par une baisse progressive. Le début de l’année 2025 confirme cette tendance et pousse à une projection positive. En effet, l’observatoire Crédit Logement CSA fait état d’une baisse de 8 points sur le taux d’intérêts moyen entre décembre 2024 et janvier 2025, ces derniers passant de 3.32 % à 3.24 %. 

Qu’en sera-t-il les prochains mois ? Les OAT 10 ans, indicateurs essentiels en matière de taux pour un crédit immobilier, ont légèrement augmenté mi-janvier… pour baisser de nouveau en février. Ce marqueur est encourageant pour le printemps et l’année 2025 dans sa globalité. 

Consultez tous les programmes Kaufman & Broad pour réaliser un achat immobilier dans le neuf.

Pourquoi les taux immobiliers varient-ils ?

L’influence des taux directeurs et des OAT

• Le rôle de la Banque Centrale Européenne

En France, les établissements bancaires financent les prêts par leurs fonds propres, les fonds de leurs clients en dépôt ou par des emprunts à la Banque Centrale Européenne (BCE).

Ces prêts sont accordés par la BCE à l’aune de ses trois taux directeurs :

• Le taux de refinancement, auquel les banques lui empruntent des fonds ;
• Le taux de dépôt, auquel les banques placent leur excédent en dépôt ;
• Le taux de prêt marginal, auquel les banques empruntent en ultime recours.

Si la BCE augmente ses taux directeurs, les banques devront elles-mêmes augmenter leurs taux pour rester profitables. À l’inverse, une baisse des taux directeurs incite les banques à vendre leurs crédits à un meilleur taux.

• Impact des marchés financiers sur le coût du crédit

Les OAT, ou Obligations assimilables au Trésor, sont des emprunts souscrits par l’État français, dont la durée varie de 7 à 30 ans. Les taux des OAT sont une valeur de référence pour les banques françaises lorsqu’elles établissent leurs taux de crédit à taux fixe. 

Ainsi, une baisse des taux des OAT entraîne une baisse des taux bancaires pour les particuliers. Au contraire, une politique monétaire restrictive de la BCE augmente les taux des OAT et par conséquent, le coût des prêts auprès des banques.

Le poids des conditions économiques

• Inflation, croissance et demande de crédit

Le contexte économique est un facteur d’évolution des taux de prêt immobilier. En cas de croissance élevée, la consommation augmente et crée un climat d’inflation. Dans ce contexte, la BCE a tendance à augmenter ses taux directeurs. Il en est de même dans le cadre d’un contexte géopolitique tendu. Par exemple, les taux d’intérêt bancaires se sont envolés avec l’inflation liée à la reprise de l’économie post-Covid et à la guerre en Ukraine.

Au contraire, une situation de crise économique pousse la BCE à baisser ses taux directeurs, pour tenter de relancer la consommation et l’investissement.    Ce fut le cas, par exemple, lors de la pandémie de 2020, où les taux des OAT avoisinaient 0%.

• Stratégies des banques et des établissements financiers

Les taux de crédit bancaire varient d’un organisme prêteur à l’autre. Une stratégie agressive consiste à proposer des taux alléchants pour attirer de nouveaux clients, notamment les jeunes acquéreurs.

D’autres banques, en revanche, choisissent de segmenter leurs emprunteurs en fonction de leur solvabilité. Les profils les plus stables bénéficient des meilleures conditions d’emprunt, tandis que les dossiers risqués sont confrontés à des taux d'intérêts élevés.

Comment fonctionnent les taux de crédit immobilier ?

Taux fixe, variable ou mixte : quelles différences ?

• Le taux fixe : il est défini dès la signature de l’offre de crédit et reste identique tout au long de la durée de remboursement.
• Le taux variable : indexé sur un taux de référence, comme l’indice Euribor, il évolue avec celui-ci tout au long de la durée de l’emprunt.
• Le taux mixte : il s’agit d’un emprunt à taux fixe durant une période donnée, qui se transforme en taux variable pour les dernières années de remboursement. 

Comprendre les notions clés : TAEG et taux d’usure

• Le taux d'usure 

Il s’agit du taux maximal auquel un établissement bancaire peut accorder un prêt. Cette limite légale est imposée par la Banque de France pour protéger les emprunteurs et éviter un dérèglement du marché. En principe, le taux d’usure connaît une mise à jour chaque trimestre.

• Le TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global est le taux d’un crédit en incluant tous les frais : le taux nominal (utilisé pour calculer les intérêts du prêt), les frais de dossier, les frais d’assurance et tout autre frais annexe.

Conseils pour obtenir le meilleur taux immobilier

Optimiser son dossier emprunteur

Outre le contexte économique et monétaire, les taux pour un prêt immobilier dépendent du dossier que vous présenterez à la banque. Un dossier emprunteur solide vous permet d’optimiser vos chances d’obtenir un financement pour votre projet immobilier. 

Pour évaluer votre capacité d’emprunt et votre solvabilité, les banques s’attachent à une stabilité financière et un taux d’endettement maîtrisé.

• L’importance de l’apport personnel et des revenus

Si la loi ne prévoit pas d’apport minimal pour emprunter, un apport personnel d’au moins 10% du prix de vente est un sérieux atout en votre faveur. Par ailleurs, un dossier emprunteur solide doit présenter une situation professionnelle stable, par exemple avec un CDI. Des revenus réguliers sont rassurants sur votre capacité de remboursement tout au long de la durée du prêt.

• Bien gérer ses dépenses et son endettement

En France, le taux d'endettement maximum est limité à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Il est donc conseillé de solder vos éventuels crédits en cours pour que votre futur prêt respecte ce plafond. N’hésitez pas non plus à fournir des éléments attestant de votre bonne gestion financière. Une absence de découverts ou d’impayés, par exemple, ne peut que consolider votre demande de crédit.

Jouer sur la durée du prêt et l’assurance emprunteur

• Influence de la durée du crédit (15, 20, 25 ans) sur le taux d’emprunt

Plus la durée du prêt est courte, plus les taux sont élevés. Inversement, un crédit sur 25 ans vous permet d’obtenir des conditions plus avantageuses. N’hésitez donc pas à calculer la durée optimale pour financer votre achat immobilier.

• Choisir une assurance adaptée pour réduire le coût total

L’assurance emprunteur peut vous aider à négocier votre taux de crédit immobilier, ou du moins à faire baisser son coût global. Des assureurs spécialisés proposent des formules avantageuses, surtout si vous faites jouer la concurrence et disposez d’un bon profil.

Comparer et négocier son taux immobilier

• Pourquoi faire appel à un courtier en prêt immobilier

Spécialiste du secteur bancaire, un courtier en crédit immobilier vous aide à négocier les meilleurs taux d’emprunt et à trouver la meilleure assurance. Vous gagnez ainsi un temps précieux, tout en bénéficiant des meilleures conditions de financement.  

Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad dispose d’un partenaire de confiance, CAFPI, pour vous aider dans vos démarches. Leader français du courtage en crédits, le réseau CAFPI vous accompagne quelle que soit votre région grâce à ses 230 agences présentes sur le territoire. 

Trouvez le meilleur financement avec CAFPI.

• Comment mettre les banques en concurrence

Faire jouer la concurrence interbancaire est un excellent moyen de négocier ses taux d’emprunt immobilier. Outre votre banque actuelle, n’hésitez pas à contacter plusieurs établissements pour obtenir différentes offres. Vous pourrez utiliser la plus intéressante comme base de négociation pour pousser les autres banques à s'aligner et générer de meilleures opportunités pour vous. 

Profiter des dispositifs d’aide au financement

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2025 : qui peut en bénéficier ?

Le PTZ 2025 est un prêt aidé, sans intérêts bancaires, qui vous permet de financer jusqu’à 50% de votre achat immobilier neuf. En complément d'un autre crédit, il aide les primo-accédants à financer leur résidence principale. Vous pouvez en bénéficier si vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, dont le montant dépend de la composition de votre foyer et de l'emplacement du bien.

À partir du 1er avril 2025, le PTZ vous permettra de financer un logement neuf à travers tout le territoire, peu importe la zone, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle.

• Les autres aides locales et nationales

Il existe différents financements intéressants pour vous aider à acquérir votre logement neuf, notamment : 

• Le prêt conventionné, sans conditions de ressources ;
• Le prêt d’accession sociale (PAS), pour les ménages modestes ;
• Le prêt social de location-accession (PSLA), pour acheter votre logement après l’avoir loué pendant une période définie ;
• Le prêt épargne logement (PEL), accessible après une épargne préalable ;
• Le bail réel solidaire, qui permet de séparer le foncier du bâti ;
• La prime accession, pour les salariés du secteur privé ou agricole ;
• La TVA à taux réduit à 5,5%, pour les logements neufs situés en zone ANRU ;
• Les prêts aidés spécifiques pour acheter dans certaines communes, comme le prêt Paris Logement.

Je réalise une simulation de prêt immobilier dès maintenant !

Il est essentiel de bien négocier ses taux de crédit immobilier pour optimiser son financement. Avec une tendance à la baisse en 2025, il est essentiel de constituer un dossier emprunteur solide pour convaincre les acteurs de votre futur financement. N’hésitez pas à prendre rendez-vous en agence pour toute demande d’information et d’accompagnement.

Sources : 

Chiffres / taux pour début 2025  et prévisions pour le printemps : 

• https://www.immobilier-danger.com/taux-immobilier-mars-2025.html
• https://www.toutsurmesfinances.com/argent/a/taux-de-credit-immobilier-taux-immobilier-et-historique#Le_niveau_des_taux_de_credit_immobilier_en_fevrier_2025
• https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication 

Taux des OAT en cas de crise / inflation : 

• https://www.goodvalueformoney.eu/documentation/le-taux-de-l-oat-a-10-ans