Investir avec un prêt locatif social (PLS) : ce qu’il faut savoir

Mis en place en mars 2001, le PLS un prêt bancaire de 50 à 100 % du montant de l’acquisition d’un bien immobilier. Le logement doit ensuite être loué nu, en tant que résidence principale, mais ne peut être occupé par les ascendants, les descendants ou le conjoint de l’investisseur. Celui-ci est lié à l’Etat pour une durée minimale de 15 ans (pouvant aller jusqu’à 40 ans) par une convention qui détermine les conditions de location, à savoir le plafond des loyers et les conditions de ressources des locataires.

Le taux du prêt locatif social est révisable et indexé sur celui du livret A, soit un taux oscillant autour de 1%. Une période de préfinancement est possible (entre 3 et 24 mois) et permet de différer le remboursement du capital ainsi que le paiement des intérêts.

Dans le cas d’un financement partiel du projet d’acquisition, il est possible de bénéficier d’un prêt complémentaire classique accordé par l’établissement qui a délivré le prêt PLS ou par un autre établissement bancaire, à condition que ce dernier ait signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le prêt locatif social peut être souscrit par toute personne physique ou morale (SCI).

A noter que le propriétaire-bailleur s’engage à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à un organisme agrée par le ministère du Logement.

Le prêt locatif social permet à l’investisseur de bénéficier d’une TVA à taux réduit sur le prix de vente et d’une exonération de taxe foncière pour une durée entre 15 et 25 ans à partir de l'année suivant la livraison. Par ailleurs, la souscription d’un PLS octroie au bénéficiaire le statut de bailleur privé et induit par conséquent un abattement de 30% sur les loyers perçus. Attention, ce dernier n’est pas cumulable avec le dispositif Pinel.

- Le plafond de ressources des locataires

Les logements PLS sont destinés à des ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier des logements sociaux (financés par le Prêt Locatif à Usage Social) mais pas assez élevés pour le secteur intermédiaire ou le marché libre. Un plafond de ressources des locataires est donc en vigueur et est revalorisé chaque année. Les revenus de l’année N-2 des locataires sont à prendre en compte. Toutefois, en cas de baisse de plus de 10% des revenus imposables de l’année N-1 ou des 12 derniers mois, il en sera tenu compte.

- Les plafonds des loyers

Les plafonds des loyers mensuels sont exprimés par mètre carré de surface utile (la surface habitable + la moitié des surface annexes comme les caves, balcons, etc) et sont déterminés en fonction de la zone géographique où est situé le logement :

Zone A bis : 13,54 €/m² (Paris et communes limitrophes)
Zone A : 10,44 €/m² (agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier...)
Zone B1 : 8.99 €/m² (agglomération de plus de 250 000 habitants, la Corse, Nantes, Bordeaux, et certaines villes tendues)
Zone B2 : 8.61 €/m² (villes de moins de 250 000 habitants)
Zone C : 8 €/m² (zones rurales)

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La revente d’un bien PLS est tout à fait possible. Toutefois, conformément à l’article R331-21 du code de la Construction et de l’Habitation, cette cession est conditionnée à « l’accord du représentant de l’Etat dans le département et de l’établissement prêteur ». Il est également nécessaire de signer un avenant à la convention afin que le transfert de prêt au nouveau propriétaire soit parfaitement valable.