Les méthodes de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

Deux appartements loués au même prix ne rapportent pas la même chose à leur propriétaire : tout dépend de ce qu'ils ont coûté à l'acquisition et de ce qu'ils coûtent chaque année. Pour un calcul de la rentabilité d'un investissement locatif fiable, vous croisez le prix d'achat, le montant des loyers, les charges et l'ensemble des frais d'acquisition.

Pour mesurer la profitabilité du bien et vos gains réels, vous visez un taux de rentabilité locative satisfaisant. Ce rendement est un indicateur majeur à prendre en compte. Le calcul de rentabilité immobilière constitue donc une étape indispensable à réaliser dès le début de votre projet de placement. Cette page détaille les calculs, un exemple chiffré sur un appartement neuf et les points de vigilance sur la fiscalité et le financement.

Le rendement locatif traduit le bénéfice annuel, brut ou net, rapporté par le bien. Cet indicateur exprime un ratio entre ce que le logement rapporte chaque année et ce qu'il a coûté à acquérir.

En d'autres termes, il indique si les loyers perçus vont vous rapporter suffisamment de revenus par rapport à votre investissement. Ces loyers peuvent constituer un complément de revenus ou couvrir une partie des mensualités du crédit. On distingue le taux brut du taux net :

• Le taux de rentabilité locative brute correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition, par rapport au coût total d'acquisition du bien (prix d'achat, frais et travaux).

• La rentabilité locative nette, quant à elle, prend en compte les différents frais et charges que vous aurez à payer lors de l'exploitation du bien.

Trois niveaux de calcul se complètent : la rentabilité brute pour un premier tri, la rentabilité nette pour mesurer ce que le bien rapporte réellement, puis le calcul avec emprunt pour évaluer l'effort d'épargne mensuel.

Calcul du rendement locatif brut

Le calcul de la rentabilité brute s'effectue selon la formule suivante : 

(loyers annuels / (prix d'achat du bien + frais de notaire + éventuels travaux)) x 100. 

La somme entre parenthèses forme le coût total d'acquisition. Retenez les loyers hors charges, sur douze mois. Vous pouvez faire une simulation dès le début de votre recherche pour réaliser un premier tri. À cet effet, vous pouvez vous appuyer sur une étude comparative des loyers constatés sur des logements similaires.

Calculer la rentabilité locative nette

Pour une évaluation plus précise et réaliste de vos futurs bénéfices locatifs, le calcul de la rentabilité nette inclut les frais liés à l'exploitation du bien. Vous pouvez utiliser la formule suivante : ((loyers annuels - charges annuelles) / coût total d'acquisition) x 100, avec le même coût total que pour la rentabilité brute. Le rendement locatif net obtenu permet de comparer plusieurs biens entre eux, indépendamment de leur mode de financement.

Calcul du rendement net-net

Ce calcul est encore plus précis que le précédent, car il prend en compte la fiscalité locative en plus des charges à déduire de vos loyers annuels. Le calcul devient : ((loyers annuels - charges annuelles - impôts et prélèvements sociaux) / coût total d'acquisition) x 100. Le résultat varie selon votre tranche marginale d'imposition et le régime fiscal choisi.

Les charges à inclure dans votre calcul de rentabilité locative

Que vous investissiez dans un logement, dans un local ou dans un bureau, vous aurez à assumer certaines dépenses. Elles sont diverses et peuvent inclure la taxe foncière, les frais d'assurance (dont l'assurance propriétaire non occupant), les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, les éventuels frais de gestion locative, les coûts d'entretien et de réparation, la vacance locative entre deux locataires et, le cas échéant, la garantie loyers impayés.

Exemple chiffré : la rentabilité d'un appartement neuf

Ce tableau de calcul applique les calculs précédents à un appartement neuf, avec des hypothèses purement illustratives.

Un outil de simulation ou un tableur reprend ces calculs : vous modifiez le loyer, les charges ou le prix, et le rendement se met à jour.

Calcul de la rentabilité locative avec emprunt

Les calculs précédents ignorent le financement. Si vous achetez à crédit, deux repères complètent l'analyse :

• Le cash-flow mensuel correspond aux loyers nets de charges, moins la mensualité du crédit, assurance comprise. Un résultat négatif représente l'effort d'épargne que vous financez chaque mois.

• L'effet de levier décrit le rôle des loyers, qui participent au remboursement du prêt : vous achetez un bien de valeur plus élevée avec un apport limité.

Dans l'exemple ci-dessus, avec un apport de 24 500 €, un emprunt de 160 000 € sur 25 ans à 3,5 % (hypothèse) et une assurance d'environ 33 € par mois, la mensualité atteint environ 834 €. Les loyers nets représentent environ 551 € par mois : le cash-flow ressort à environ -283 € par mois. Cet effort évolue dans le temps, car les loyers sont révisés chaque année dans la limite de l'indice de référence des loyers, tandis que la mensualité d'un prêt à taux fixe reste stable. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un loyer plus élevé le réduisent.

Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif, on estime qu'un bon taux de rentabilité net se situe à partir de 5 %. Les rendements bruts observés se situent fréquemment autour de 4 à 5%, avec de fortes disparités selon les villes et les types de biens.

Toutefois, ces repères doivent être relativisés selon les objectifs que vous vous fixez. En effet, certaines villes chères et prisées telles que Paris affichent un rendement plus faible (entre 3 et 4%) mais peuvent permettre une meilleure valorisation du bien dans votre patrimoine. La plus-value à la revente dépend ensuite de l'évolution du marché. De même, si votre objectif est d'avoir une faible vacance locative, mieux vaut privilégier un bien avec un taux plus bas, mais occupé à l'année. Si vous vous fixez un objectif précis de cash-flow annuel, à vous de choisir le bien dont le rendement sera adéquat.

Un rendement élevé ne suffit pas à juger un projet : il peut traduire une demande locative moins soutenue ou des charges plus lourdes. Croisez le taux avec d'autres indicateurs : le niveau des loyers constatés sur des logements comparables, le taux de vacance du secteur et le cash-flow mensuel.

L'emplacement du bien destiné à la location

Il s'agit d'un critère essentiel pour un investissement à la rentabilité intéressante. Un bon emplacement comprend la réputation d'une rue ou d'un quartier (sécurité, popularité...), la proximité des infrastructures (transports, écoles, commerces...) mais également le potentiel de développement (secteur en cours de réhabilitation...).

La demande

La demande locative conditionne en grande partie la réussite de votre investissement immobilier. Elle s'appréhende pour un type de bien à un emplacement donné. Surface, nombre de pièces, état du marché local, surfaces extérieures...

Par exemple, un T2 en centre-ville de Paris ou une boutique avec vitrine dans une rue commerçante attirent en général une forte demande. Si possible, n'hésitez pas à affiner votre recherche selon le taux d'occupation de l'immeuble où se trouve le bien.

Les loyers moyens constatés

Il s'agit d'un critère majeur à étudier en amont, puisqu'il vous permettra de simuler le rendement locatif brut du bien. En comparant le loyer mensuel / annuel pour un immeuble similaire, vous pourrez obtenir une bonne estimation du loyer que vous pourrez demander à la location. Prenez en compte la surface, l'emplacement, l'état général du bâtiment, les prestations diverses, le nombre de pièces, l'état du bien etc. avant de faire votre choix. Les observatoires locaux des loyers fournissent les loyers constatés, et la base DVF, publiée en open data, recense les prix de vente réels.

Les erreurs de calcul qui faussent le rendement

Quatre erreurs reviennent souvent dans les simulations :

• Oublier les frais d'acquisition dans le coût total, ce qui gonfle le rendement affiché.

• Surestimer le loyer par rapport aux loyers réellement constatés dans le quartier.

• Ignorer la vacance et les travaux entre deux locataires.

• Confondre rendement brut et rendement net, alors que seul le second tient compte des charges.

Un logement neuf modifie plusieurs lignes du calcul, du coût d'acquisition aux charges des premières années :

• Des frais d'acquisition réduits : de l'ordre de 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien, ce qui allège le coût total d'acquisition.

• Une exonération de la taxe foncière peut s’appliquer pendant deux ans aux constructions nouvelles, hors TEOM et sous conditions de déclaration.

• Peu de travaux à prévoir, car les garanties légales du constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) couvrent les principaux désordres.

• Une meilleure performance énergétique : un logement conforme à la RE2020 limite les charges de chauffage du locataire, un argument pour la location.

Ces éléments améliorent plusieurs lignes du calcul sans garantir un niveau de rendement, qui dépend du loyer obtenu et de l'emplacement. Pour approfondir, consultez notre guide sur l'investissement locatif dans le neuf.

Des dispositifs en faveur de l'investissement locatif immobilier soutiennent les investisseurs. Les deux principaux sont le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) et le statut LMNP.

• Le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, s’inscrit dans le plan gouvernemental « Relance logement » lancé en 2026 pour stimuler la construction, faciliter l’accession à la propriété et relancer l’investissement locatif en France. Il permet, selon la législation en vigueur, de déduire de ses revenus fonciers un amortissement du bien neuf, en contrepartie d’un engagement de location nue en résidence principale de 9 ans minimum et du respect de plafonds de loyers et de ressources. Il est issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026.

• Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) peut réduire, voire neutraliser, l'imposition des revenus locatifs d'un logement loué meublé par un bailleur particulier, selon la législation en vigueur. À la revente, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, avant abattement pour durée de détention. Les biens situés dans certaines résidences services sont exclus de cette mesure.

Pour choisir entre les deux, vous pouvez comparer le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP selon votre situation.

Améliorer le taux de rentabilité locative d'un bien immobilier est possible en agissant sur différents leviers :

• Augmenter le loyer, notamment si vous le justifiez en incluant des prestations supplémentaires (wifi, travaux...)

• Réduire les postes budgétaires (gestionnaire d'immeuble, concierge, paysagiste...)

• Rationaliser vos impôts en optant pour un dispositif avantageux (LMNP, Jeanbrun)

• Limiter la vacance en proposant un loyer cohérent avec le marché local et en préparant la relocation avant le départ du locataire.

Pour estimer les économies d'impôt et les aides potentielles de votre projet, vous pouvez simuler votre investissement avec un conseiller.

Financer son investissement locatif

Si vous avez la possibilité d'acheter votre logement comptant, un prêt immobilier peut tout de même présenter plusieurs avantages, notamment celui de ne pas immobiliser tous vos fonds sur un même placement. Comparez le coût du crédit au rendement net du bien : plus l'écart est favorable, plus l'effet de levier joue en votre faveur. Par ailleurs, au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs lors de votre déclaration d'impôts. Un courtier en prêt immobilier peut mettre les banques en concurrence pour obtenir de meilleures conditions.

Quel salaire pour investir dans l'immobilier locatif ?

Les banques retiennent souvent une partie des loyers attendus, fréquemment autour de 70%, selon leur politique interne et le profil de l’emprunteur. Le salaire requis dépend évidemment du prix de vente du bien, de votre apport initial et de la durée de l'emprunt. 

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d'endettement à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, pour une durée de 25 ans maximum (27 ans pour un achat sur plan avec différé de remboursement). Les banques conservent une marge de flexibilité sur une part de leurs dossiers.

À titre d'illustration, pour 3 000 € de revenus nets mensuels et 800 € de loyers attendus retenus à 70 % par la banque, la base de calcul atteint 3 560 € : la mensualité maximale, assurance comprise, s'élève alors à environ 1 246 €, avant prise en compte de vos autres crédits.

Le régime fiscal des revenus locatifs

Pour une location d'un immeuble vide, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs dans deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier est applicable lorsque les revenus annuels bruts n'excèdent pas 15 000 € (charges non comprises) pour l'ensemble du foyer fiscal. En cas de dépassement du plafond ou dans des cas particuliers (immeuble classé, etc.), le régime réel s'applique. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt. Vous pouvez opter pour le réel même sous le plafond, option qui vous engage pendant trois ans.

En cas de location meublée, vous pouvez opter pour le régime micro BIC ou pour le régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée.

Des prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu : 17,2 % sur les revenus fonciers et, selon la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, 18,6 % sur les revenus de location meublée.

Le taux de rentabilité locative est un indicateur essentiel à considérer pour la réussite de votre projet d'investissement. Il dépend de plusieurs facteurs que vous pouvez optimiser afin d'atteindre vos objectifs. Les logements neufs Kaufman & Broad peuvent s'inscrire dans ce calcul, sous conditions, avec le dispositif Jeanbrun ou le statut LMNP, selon la législation en vigueur. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'un accompagnement sur-mesure et de conseils pertinents dans votre projet d'investissement locatif. Vous envisagez un investissement locatif neuf ? Découvrez nos programmes.

IMPORTANT  

Les repères fiscaux et réglementaires de cet article donnent des ordres de grandeur et ne remplacent pas une étude personnalisée. Un conseiller Kaufman & Broad peut simuler votre projet d'investissement avec vous, selon la législation en vigueur.