Les biens éligibles à un investissement LMNP
Pour pouvoir bénéficier du statut loueur meublé non professionnel (LMNP), un bien immobilier doit être loué à un usage d’habitation. Le logement peut se trouver dans le parc immobilier privé ou dans l’un des établissements de services suivants : EHPAD, résidences étudiantes, résidences d’affaires, résidences de tourisme et résidences pour séniors. En cas d’investissement dans une résidence de services, également appelée résidence gérée, le propriétaire bailleur signe un bail commercial avec un exploitant professionnel.
Cette possibilité fait du LMNP une excellente alternative au dispositif Censi-Bouvard, qui a disparu depuis 2023.
Le logement, neuf ou ancien, doit être loué dans un état décent et répondre à certains critères :
Une surface au sol de 9m2 ou plus,
Une hauteur sous plafond de 2m20,
20m3 ou plus de volume habitable.
La notion de logement meublé
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, les loueurs doivent équiper le logement de certains équipements. Il s’agit entre autres d’une literie, d’ustensiles de cuisine, d’étagères de rangement, d’une table de cuisson, d’un four ou four à micro-ondes, d’un réfrigérateur... Ils doivent être en état de fonctionnement normal.
Qui peut investir en LMNP ?
Le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est spécifiquement accessible aux particuliers français qui n’exercent pas d’activité immobilière à titre professionnel.
En d'autres termes, pour bénéficier du statut LMNP et des avantages associés, l’investisseur doit veiller à ne pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) en tant que bailleur professionnel.
Cette condition est essentielle pour garantir que l'activité de location meublée reste dans le cadre d'une gestion de patrimoine privé et ne bascule pas dans une démarche professionnelle.
Investir en LMNP permet aux particuliers de diversifier leur patrimoine immobilier en optant pour un investissement clé en main. Grâce au statut LMNP, les revenus locatifs générés par la location meublée bénéficient d'une fiscalité allégée.
En effet, les loyers perçus peuvent être imposés sous le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux), offrant ainsi des avantages fiscaux significatifs. Le statut de meublé non professionnel LMNP est donc une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs revenus locatifs tout en profitant d'une gestion simplifiée.
Investissement LMNP : une limite de revenus
Les loyers mensuels du logement sont fixés librement par le propriétaire dans le cadre du contrat de bail. Toutefois, le montant total des recettes locatives du logement ne doit pas dépasser plus de 23.000 € / an. Il ne doit pas non plus générer plus de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal du propriétaire.
Si le montant annuel excède ce plafond, le bailleur devient un loueur en meublé professionnel LMNP et perd les avantages du statut.
