Investissement locatif neuf : louer nu ou meublé, quel régime choisir ?

En location meublée, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non plus des revenus fonciers. Cette distinction ouvre l'accès à des mécanismes de déduction propres au meublé.

Le régime micro-BIC

Pour la location meublée de longue durée, le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes ne dépassent pas le seuil légal en vigueur. Pour les revenus encaissés en 2026, le plafond général est fixé à 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50% selon les règles fiscales applicables.

L’abattement est censé couvrir les charges. Vous ne pouvez donc pas déduire séparément vos intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux ou amortissements.

Les locations de courte durée et les meublés de tourisme obéissent à des règles distinctes. Les seuils et abattements varient notamment selon que le meublé est classé ou non classé. Il est important de ne pas appliquer automatiquement le régime de la location meublée longue durée à un logement destiné à la location touristique.

Le régime réel du LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Il permet de déduire les charges réelles et, surtout, d'amortir le bien hors terrain et le mobilier. L'amortissement correspond chaque année à une fraction de la valeur amortissable, répartie sur la durée d'utilisation estimée de chaque composant : plusieurs décennies pour le gros œuvre, quelques années pour le mobilier.

Le montant amortissable dépend de la valeur du terrain, de la ventilation comptable du bien, des composants de la construction et du mobilier : il ne se déduit donc pas du seul prix d'achat. Cumulé aux autres charges, l'amortissement peut ramener le résultat fiscal à zéro pendant de nombreuses années. Les déficits de LMNP ne s'imputent pas sur le revenu global : ils se reportent sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. Les amortissements non déduits, eux, se reportent sans limite de durée. Notre guide du statut LMNP détaille ces mécanismes.

BON À SAVOIR

Pour un loueur en meublé non professionnel, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée passent à 18,6 % en 2026, alors que les revenus fonciers restent soumis au taux de 17,2 %, comme l'indique la page de l'administration fiscale consacrée aux prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. 

Le cas particulier du LMNP géré en résidence services

Une variante du meublé mérite l'attention : l'achat d'un logement dans une résidence étudiante, senior ou médicalisée, confié à un exploitant professionnel. Le propriétaire signe un bail commercial, conclu en général pour neuf ans au minimum, qui prévoit le versement des loyers par le gestionnaire selon les termes du contrat, y compris en l'absence d'occupant. La gestion locative, administrative et technique revient à l'exploitant.

Deux particularités fiscales distinguent cette formule. La TVA à 20 % sur le prix d'achat peut être récupérée, sous conditions et moyennant un engagement de location de vingt ans ou une cession à un repreneur éligible. Et les résidences services échappent à la réintégration des amortissements dans la plus-value. Découvrez nos biens éligibles au LMNP géré en résidence services.

Votre TMI oriente le choix, mais ne le tranche pas à elle seule. Les repères ci-dessous restent à confirmer par une simulation qui intègre vos loyers, votre financement, la part du terrain, vos charges et votre horizon de revente. Les tranches s'entendent par part de quotient familial, selon le barème 2026 applicable aux revenus de 2025. 

Tranche à 11 % (entre 11 600 et 29 579 euros par part)

À ce niveau d’imposition, le gain fiscal reste modéré quelle que soit l'option. Micro-foncier et micro-BIC sont tous deux accessibles et simples, le micro-BIC procurant un abattement plus élevé. Le LMNP au réel demande une gestion comptable plus lourde pour un gain limité, et le Jeanbrun présente peu d'intérêt à ce niveau d'imposition.

Piste à étudier : le micro-BIC pourrait convenir si vous visez la simplicité et un loyer supérieur ; la location nue au micro-foncier, si vous privilégiez une gestion locative plus légère.

Tranche à 30 % (entre 29 579 et 84 577 euros par part)

À 30 %, l'imposition des loyers devient sensible. Le régime réel en location nue, avec le Jeanbrun, gagne en intérêt, surtout lorsque les intérêts d'emprunt restent élevés en début de prêt. Le LMNP au réel peut ramener l'imposition des loyers à zéro sur les premières années.

Piste à étudier : le LMNP au réel pour un bien destiné au meublé et un objectif de revenus peu imposés ; la location nue au réel avec le Jeanbrun pour un objectif de réduction d'impôt sur la durée de l'engagement.

Tranches à 41 % et 45 % (au-delà de 84 577 euros par part)

À ces niveaux, chaque euro de revenu foncier imposable supporte votre TMI et les prélèvements sociaux. Le Jeanbrun prend de l'intérêt grâce au déficit imputable sur le revenu global. Le LMNP au réel peut, lui, se révéler intéressant lorsque le loyer meublé est suffisamment supérieur au loyer nu et que les charges, l'amortissement et les frais de gestion justifient la complexité supplémentaire.

Piste à étudier : comparez les deux options par une simulation. Notre comparatif dispositif Jeanbrun ou LMNP : quel statut choisir détaille ce choix critère par critère.

Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre les deux options.

Dans le neuf, plusieurs éléments pèsent sur la comparaison, quel que soit le mode de location.

Les frais de notaire réduits bénéficient aux deux options. Les frais d'acquisition sont généralement moins élevés dans le neuf que dans l'ancien, avec un écart de plusieurs points de pourcentage selon l'opération.

L'exonération temporaire de taxe foncière s'applique en location nue comme en meublée, sous réserve d'une déclaration dans les délais. 

L'absence de travaux à court terme supprime un poste de dépense qui pèse souvent sur le rendement des premières années dans l'ancien. L'arbitrage entre nu et meublé se joue alors surtout sur le loyer et la fiscalité.

La conformité à la RE2020 contribue à la performance énergétique et au confort du logement. Elle peut constituer un argument d'attractivité.

LE MOT DES EXPERTS

Le choix entre nu et meublé ne suit pas de règle universelle. Il dépend de votre TMI, de votre horizon de détention et du locataire que vous visez. Un investisseur qui cible la location étudiante dans une ville universitaire aura souvent intérêt à étudier le LMNP au réel. Celui qui préfère un locataire stable et s'engage sur la durée pourra trouver dans le Jeanbrun une fiscalité allégée avec moins de gestion.

Kaufman & Broad commercialise des programmes neufs adaptés aux deux stratégies : logements destinés à la location nue, éligibles au Jeanbrun selon les programmes, et logements adaptés au meublé. Nos conseillers étudient votre situation fiscale pour identifier la piste la plus cohérente avant l'achat.

Pour concrétiser et sécuriser votre projet, profitez des services de gestion locative de nos partenaires privilégiés, Foncia et Citya Immobilier. Acteurs majeurs et reconnus, leurs réseaux d'agences locales vous assurent un accompagnement sur-mesure, de la mise en location à la gestion quotidienne de votre bien.