Les méthodes de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

Malgré un contexte d’inflation, l’immobilier reste une valeur sûre en France et constitue un refuge pour les investisseurs. Plus encore, l’investissement locatif arrive en tête des placements préférés des Français. Dans un tel projet, des facteurs comme le prix d’achat, le montant des loyers, les charges et d’autres éléments sont à considérer.
Afin de mesurer la profitabilité du bien, celui-ci doit offrir un taux de rentabilité locative satisfaisant. Ce rendement est un indicateur majeur à prendre en compte. Le calcul de rentabilité immobilière constitue donc une étape indispensable à réaliser dès le début de votre projet de placement.

Le rendement locatif traduit le bénéfice annuel, brut ou net, rapporté par le bien.
En d’autres termes, il indique si les loyers perçus vont vous rapporter suffisamment de revenus par rapport à votre investissement. On distingue le taux brut du taux net :

• Le taux de rentabilité locative brute correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition, par rapport au prix d’achat du bien.

• La rentabilité locative nette, quant à elle, prend en compte les différents frais et charges que vous aurez à payer lors de l’exploitation du bien.

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, on estime qu’un bon taux de rentabilité doit être compris entre 5 et 10%. En France, le taux moyen avoisine les 5%.
Toutefois, cette fourchette doit être relativisée selon les objectifs que vous vous fixez.
En effet, certaines villes chères et prisées telles que Paris offrent un rendement plus faible (entre 3 et 4%) mais permettent une meilleure valorisation du bien dans votre patrimoine. Ainsi, vous aurez de meilleures chances de réaliser une plus-value importante à la revente. De même, si votre objectif est d’avoir une faible vacance locative, mieux vaut privilégier un bien avec un taux plus bas, mais occupé à l’année. Si vous vous fixez un objectif précis de cash-flow annuel, à vous de choisir le bien dont le rendement sera adéquat.

Des dispositifs en faveur de l’investissement locatif immobilier perdurent en 2023. Les deux principaux sont la loi Pinel et le statut LMNP.

• La loi Pinel accorde une réduction d'impôts sur le revenu si vous investissez dans une commune en forte tension locative. Les secteurs visés en 2023 sont les zones A bis, A et B1. Pour être éligible Pinel, le bien doit être acquis neuf ou en VEFA et mis en location pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. La loi prévoit par ailleurs un plafonnement des loyers annuels, des conditions de ressources et des limites aux montants investis.

  Investir en Pinel s’avère très avantageux, avec des réductions d’impôts de 10,5 à 17,5% en Pinel et de 12 à 21% en Pinel Plus.

• Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) permet une défiscalisation, partielle ou totale, des revenus locatifs d’un logement loué meublé par un bailleur particulier. Sous conditions, le statut permet au propriétaire de récupérer la TVA sur le bien.

L’emplacement du bien destiné à la location

Il s’agit d’un critère essentiel pour un investissement à la rentabilité intéressante. Un bon emplacement comprend la réputation d’une rue ou d’un quartier (sécurité, popularité…), la proximité des infrastructures (transports, écoles, commerces…) mais également le potentiel de développement (secteur en cours de réhabilitation…).

La demande

La demande locative conditionne en grande partie la réussite de votre investissement immobilier. Elle s’appréhende pour un type de bien à un emplacement donné. Surface, nombre de pièces, état du marché local, surfaces extérieures…
Par exemple, un T2 en centre-ville de Paris ou une boutique avec vitrine dans une rue commerçante seront très prisés.
Si possible, n’hésitez pas à affiner votre recherche selon le taux d’occupation de l’immeuble où se trouve le bien.

Les loyers moyens constatés

Il s’agit d’un critère majeur à étudier en amont, puisqu’il vous permettra de simuler le rendement locatif brut du bien. En comparant le loyer mensuel / annuel pour un immeuble similaire, vous pourrez obtenir une bonne estimation du loyer que vous pourrez demander à la location. Prenez en compte la surface, l’emplacement, l’état général du bâtiment, les prestations diverses, le nombre de pièces, l’état du bien etc. avant de faire votre choix.

Calcul du rendement locatif brut

Calculer le taux de rentabilité brute s’effectue selon la formule suivante : (Loyers annuels / prix d’achat du bien + éventuels travaux) x 100. Vous pouvez faire une simulation dès le début de votre recherche pour réaliser un premier tri. À cet effet, vous pouvez vous appuyer sur une étude comparative des loyers constatés sur des logements similaires.

Calculer la rentabilité locative nette

Pour une évaluation plus précise et réaliste de vos futurs bénéfices locatifs, le calcul du taux de rentabilité nette inclut les frais liés à l'exploitation du bien. Vous pouvez utiliser la formule suivante : (Loyers annuels - dépenses annuelles / prix d'achat du bien + éventuels travaux) x 100.

Calcul du rendement net-net

Ce calcul est encore plus précis que le précédent, car il prend en compte la fiscalité locative en plus des charges à déduire de vos loyers annuels.

Les charges à inclure dans votre calcul de rentabilité locative

Que vous investissiez dans un logement, dans un local ou dans un bureau, vous aurez à assumer certaines dépenses. Elles sont diverses et peuvent inclure la taxe foncière, les frais d'assurance, les éventuels frais de gestion locative, les coûts d'entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt immobilier…
Dans le cas de la rentabilité locative nette-nette, vous incluez également les impôts liés à vos revenus locatifs.

Améliorer le taux de rentabilité locative d’un bien immobilier est possible en agissant sur différents leviers :

• Augmenter le loyer, notamment si vous le justifiez en incluant des prestations supplémentaires (wifi, travaux…)

• Réduire les postes budgétaires (gestionnaire d’immeuble, concierge, paysagiste…)

• Rationaliser vos impôts en optant pour un dispositif avantageux (LMNP, Pinel)

Aidez-vous de nos simulateurs Pinel ou PTZ pour obtenir des estimation d'économies et aides potentielles.

Financer son investissement locatif

Si vous avez la possibilité d'acheter votre logement comptant, il est tout de même conseillé de recourir à un prêt immobilier. Celui-ci présente plusieurs avantages, notamment celui de ne pas immobiliser tous vos fonds sur un même placement. De plus, les taux de crédit sont généralement inférieurs au taux de rentabilité locative. Par ailleurs, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lors de votre déclaration d'impôts.
Aussi, cela permet de profiter d'un effet levier. Il permet d'améliorer sa capacité d'endettement, son patrimoine sans effort d'épargne important. L'immobilier est une valeur refuse avec une augmentation constante des prix.

Quel salaire pour investir dans l’immobilier locatif ?

Seuls les revenus nets sont pris en compte par les banques pour vous accorder un crédit immobilier. Le salaire requis dépend évidemment du prix de vente du bien, de votre apport initial et de la durée de l’emprunt. En sachant que le taux d’endettement ne doit pas excéder 33% de vos revenus, un salaire de 1500 € nets peut permettre d'emprunter 100 000 € sur 20 ans.

Le régime fiscal des revenus locatifs

Pour une location d’un immeuble vide, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs dans deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier est applicable lorsque les revenus annuels bruts n'excèdent pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal. En cas de dépassement du plafond ou dans des cas particuliers (immeuble classé, etc.), le régime réel s’applique.

En cas de location meublée, vous pouvez opter pour le régime micro BIC ou pour le régime réel.

Le taux de rentabilité locative est un indicateur essentiel à considérer pour la réussite de votre projet d’investissement. Il dépend de plusieurs facteurs qu’il convient d’optimiser afin d’atteindre vos objectifs. Les logements neufs Kaufman & Broad offrent une opportunité d'investissement optimale. Ils bénéficient d'emplacements de premier choix, proposent des prestations attractives pour les locataires, ne nécessitent aucuns travaux et sont éligibles aux dispositifs Pinel ou LMNP. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'un accompagnement sur-mesure et de conseils pertinents dans votre projet d’investissement locatif.