TVA à 5,5% dans l’immobilier neuf : êtes-vous éligible ?

La TVA à 5,5 % est un dispositif fiscal mis en place pour favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes. La réduction du taux de TVA de 20 % à 5,5 % permet de diminuer le prix de vente, le montant de l’emprunt et donc le coût total de l’acquisition.

Par ailleurs, la TVA à 5,5 %, qui s’applique dans les quartiers en renouvellement urbain, favorise la mixité sociale dans ces zones et soutient leur rénovation. Les acquéreurs potentiels étant plus nombreux, elle permet également de stimuler le secteur de la construction.

Enfin, la TVA à 5,5 % dans l’immobilier permet de lutter contre la spéculation immobilière. Les acquéreurs sont en effet incités à rester au moins une dizaine d’années dans le logement, sous peine de verser un complément de taxe.

Quelles sont les conditions d'éligibilité à la TVA 5,5% pour l'immobilier neuf ?

Usage du bien, plafonds de ressources, zones éligibles : vous devez respecter de nombreuses conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 %.

Types de biens immobiliers éligibles à la TVA 5,5%

Vous devez réaliser un achat immobilier neuf, que vous utiliserez à titre de résidence principale. Sont considérés comme neufs les biens immobiliers : 

• Vendus par un promoteur (VEFA, vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Nouvellement construits ;
• Anciens, mais remis à neuf par des travaux portant sur au moins 50 % du gros œuvre (fondations, consistance des façades, charpentes, ou murs porteurs) ou sur au moins ⅔ du second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et les systèmes de chauffage).

Le bien doit être à usage d’habitation, et vous vous engagez à le conserver pendant au moins 10 ans sans le louer, ni en faire votre résidence secondaire. 

Localisation géographique des projets immobiliers 

L’achat doit être réalisé dans : 

• Une zone ANRU. Couverte par un plan de renouvellement urbain, elle bénéficie d’un soutien financier pour améliorer l’habitat, les infrastructures et les services de proximité.
• L’objectif est de résorber l’habitat insalubre, diversifier l’offre de logements, créer un meilleur cadre de vie pour les habitants et renforcer l’attractivité économique et sociale de la zone ;
• Un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Ils sont identifiés par l’État en fonction de critères socio-économiques, notamment des niveaux de ressources inférieurs à la moyenne nationale ;
• À 300 mètres de la limite d’un QPV ;
• Dans un ensemble immobilier situé intégralement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite.

Les plafonds de ressources de l’acquéreur

La TVA réduite sur le neuf est conditionnée au respect de plafonds de ressources. Correspondant à ceux du prêt locatif social augmenté de 11 %, ils varient en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre de personnes composant votre foyer.
Les ressources concernées sont celles que vous avez perçues en année N-2, que vous retrouverez sur votre avis d’imposition de l’année 2024 sur les revenus de 2023.
Voici les plafonds pour 2025 :

Source : https://www.anil.org/

Le prix de vente du logement neuf

L’application d’une TVA réduite représente un effort financier significatif pour l’État. En plafonnant les prix de vente et de construction, les pouvoirs publics s'assurent que l’avantage fiscal ne donne pas lieu à des abus, en limitant les effets d’aubaine pour les promoteurs et constructeurs.

Le plafonnement des prix permet également de garantir que les logements restent dans une fourchette de prix compatible avec les capacités financières des ménages ciblés.

Le coût de l’opération ne doit donc pas excéder un prix par mètre carré de surface utile, variable en fonction de la zone. La surface utile correspond à : 

• La totalité des surfaces de plancher des pièces de vie du logement après déduction de certains éléments comme les murs et cloisons ;
• 50 % des surfaces annexes, dans la limite d’un plafond de 16 m² par logement ;
• 50 % de la surface du garage dans une limite de 6 m².

Voici les plafonds pour 2025 :

Source : https://www.anil.org/

Quels sont les avantages de la TVA 5,5% pour l'immobilier neuf ?

À logement comparable, vous paierez bien moins cher qu’un acheteur non éligible au dispositif.

Coût d’acquisition plus faible

Le taux réduit de TVA vous permet d’accéder à un logement à un prix inférieur de 14.5 % à celui du marché. Vous pourrez ainsi emprunter moins et limiter la masse des intérêts à rembourser.

Comparaison du prix d’acquisition avec TVA normale et réduite

Logement à 150 000 € HT

• Avec une TVA à 20 % : 150 000 € + (150 000 € × 20 %) = 180 000 € TTC
• Avec une TVA à 5,5 % : 150 000 € + (150 000 € × 5,5 %) = 158 250 € TTC Économie réalisée : 21 750 €

Logement à 230 000 € HT

• Avec une TVA à 20 % : 230 000 € + (230 000 € × 20 %) = 276 000 € TTC
• Avec une TVA à 5,5 % : 230 000 € + (230 000 € × 5,5 %) = 242 650 € TTC Économie réalisée : 33 350 €

Rendez-vous sur notre page calcul de la TVA à 5,5 dans l’immobilier pour en savoir plus.

Le cumul de la TVA réduite avec d’autres aides

Pour limiter encore plus le coût de votre financement, vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec :

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Destiné aux primo-accédants, ce prêt sans intérêts finance jusqu’à 50 % du prix d’achat, sous conditions de ressources ;
• Le prêt d’accession sociale (PAS). Il peut financer l’intégralité de l’opération et il profite d’un taux d’intérêt plafonné, qui dépend de la durée de remboursement ;
• Le prêt Social Location-Accession (PSLA). Il permet d'accéder à la propriété en deux temps. 

Comment demander la TVA à 5,5 % dans le neuf ?

Vous n’avez aucune démarche particulière à accomplir pour profiter de la TVA à 5,5 %. Elle est incluse dans le prix du logement. 

En revanche, vous devez certifier, dans un acte joint au contrat de vente ou de construction, que vous respectez bien les conditions de ressources et que vous vous engagez à occuper le bien à titre de résidence principale.

Pendant 10 ans, l’administration fiscale peut demander des justificatifs pour vérifier le respect des engagements.