Achat immobilier : le neuf devient-il plus attractif que l'ancien ?

Le constat est indéniable : le prix affiché au mètre carré est souvent plus élevé dans le neuf que dans l'ancien pour un bien comparable. Cette différence de prix peut rendre l'ancien particulièrement séduisant au premier abord, surtout pour les primo-accédants soucieux de maîtriser leur budget initial.

Cependant, le contexte 2024-2025 apporte une nuance importante à cette règle. Dans certaines villes, les prix de l'immobilier neuf ont connu une baisse significative en 2024, atteignant parfois des niveaux étonnamment proches de l'ancien. Le marché se stabilise ou diminue dans certaines zones métropolitaines, tandis que d'autres résistent mieux aux fluctuations économiques.

Mais le prix affiché ne reflète pas forcément le coût total d'acquisition sur le long terme. C'est là que l'équation se complexifie et mérite une analyse plus poussée.

Au-delà du prix affiché : les coûts à considérer dans l'ancien

Les travaux de rénovation : une réalité incontournable

L'achat dans l'ancien implique presque systématiquement des travaux : rénovation, mise aux normes, personnalisation, amélioration de la performance énergétique. Ces coûts, souvent sous-estimés, doivent être anticipés et peuvent représenter une somme considérable.

Selon les professionnels du secteur, le coût moyen des rénovations dans l’ancien oscille entre 250 et 750 € TTC/m² pour des travaux légers, et entre 2 000 et 4 000 € TTC/m² pour une rénovation complète et approfondie⁽¹⁾.

Des charges sur la durée plus importantes

Un logement ancien génère des coûts d'entretien et de rénovation plus fréquents à moyen et long terme : réfection de la toiture, remplacement d'équipements obsolètes, travaux sur les parties communes. Ces dépenses récurrentes impactent significativement le budget logement sur plusieurs années.

L'impact des factures énergétiques

Les logements anciens, souvent moins bien isolés, entraînent une consommation d'énergie potentiellement plus importante. Cette réalité pèse lourdement sur le budget des ménages, particulièrement dans le contexte actuel de hausse des coûts énergétiques.

À savoir : Les "passoires thermiques" classées F ou G au DPE font l'objet de restrictions locatives croissantes. À partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location, suivis des logements F en 2028 et E en 2034. Une contrainte majeure pour les investisseurs⁽²⁾.

Les avantages financiers et pratiques du neuf qui compensent le prix initial

Des frais d'acquisition considérablement réduits

Les frais de notaire dans le neuf, notamment en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), sont nettement inférieurs à ceux de l'ancien : environ 2 à 3 % contre 7 à 8 %. Cette économie substantielle dès l'achat peut représenter plusieurs milliers d'euros selon le montant de l'acquisition.

Des avantages fiscaux attractifs

• Exonération de taxe foncière partielle ou totale pendant les deux premières années, selon la commune
• TVA réduite à 5,5% possible dans certaines zones ANRU sous conditions spécifiques
• Dispositifs fiscaux avantageux pour l'investissement locatif

Performance énergétique et économies au quotidien

Les constructions neuves respectent les normes les plus récentes (RE 2020), garantissant une excellente isolation thermique et des consommations d'énergie optimisées. Cette performance se traduit concrètement par des factures énergétiques réduites, un avantage non négligeable sur le long terme.

L'absence de travaux immédiats

Le bien est livré neuf, fonctionnel et conforme aux normes en vigueur. Vous n'avez qu'à prévoir la décoration selon vos goûts, sans vous soucier de lourds travaux de rénovation ou de mise en conformité.

Des garanties constructeur pour une tranquillité d'esprit

L'achat neuf offre une sécurité incomparable grâce aux garanties obligatoires :

• Garantie de parfait achèvement (1 an)
• Garantie biennale (2 ans) sur les équipements
• Garantie décennale (10 ans) sur la structure

Un service après-vente professionnel est généralement disponible pour résoudre rapidement tout problème éventuel.

Un confort moderne et un cadre de vie optimisé

Dans un appartement neuf, tout est pensé pour le confort et le bien-être au quotidien. Les logements neufs sont conçus avec des espaces optimisés, une luminosité naturelle maximisée, des équipements modernes (chauffage connecté, domotique). Ils incluent souvent des espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardins partagés) et des services pratiques (parking sécurisé, local vélos, conciergerie).

L'isolation phonique est excellente, garantissant un environnement de vie paisible même en centre-ville.

Les avantages du neuf en 2025

• Frais de notaire réduits : 2-3% vs 7-8% dans l'ancien
• Performance énergétique RE 2020 : factures réduites
• Garanties constructeur : 1, 2 et 10 ans
• PTZ élargi : financement facilité
• Pas de travaux immédiats : emménagement immédiat
• Confort moderne : équipements dernière génération

Les leviers de l'achat neuf en 2025

L'élargissement du PTZ : un levier majeur

En 2025, le Prêt à Taux Zéro bénéficie de conditions étendues et assouplies, en faisant un levier majeur pour l’accession à la propriété dans le neuf. Destiné exclusivement aux primo-accédants, ce dispositif permet de financer une part importante du projet sans intérêt, réduisant ainsi significativement l’effort financier des ménages qui souhaitent devenir propriétaires.

Les offres des promoteurs : des avantages commerciaux concrets

Chez Kaufman & Broad, nous mettons tout en œuvre pour vous faire bénéficier des meilleures opportunités du marché de l’immobilier neuf. Grâce à nos adresses et partenariats exclusifs, vous profitez d’avantages attractifs : frais de notaire offerts, remises jusqu’à 20 000 €, réductions allant jusqu’à 6 %, ou encore cuisines offertes selon les programmes.

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Des conditions de financement stabilisées

Malgré les fluctuations passées, les taux de crédit se sont stabilisés en 2025, permettant de maintenir une capacité d'achat acceptable. La stabilisation des taux, combinée à la possible modération des prix dans le neuf, redonne du pouvoir d'achat aux ménages désireux d'accéder à la propriété.

Achat pour habiter vs. investissement locatif

Pour une résidence principale

Le neuf offre un cadre de vie confortable immédiat, des économies substantielles sur le long terme (énergie, entretien) et la sécurité des garanties constructeur. Le PTZ élargi en 2025 rend cette option particulièrement intéressante pour les primo-accédants.

Pour un investissement locatif

Le neuf permet d'optimiser la rentabilité grâce aux dispositifs fiscaux disponibles (statut LMNP/LMP notamment). Un bien neuf et performant énergétiquement attire plus facilement les locataires et peut justifier des loyers plus élevés. La valorisation patrimoniale est généralement plus sûre si l'emplacement est stratégique.

En résidence principale comme en investissement, le neuf conjugue sécurité, performance et rentabilité.

Bien que l'achat initial dans l'ancien puisse sembler moins cher, une analyse du coût global sur la durée – incluant travaux, entretien, énergie, frais annexes – peut révéler que le neuf s'avère plus économique, voire moins coûteux au final.

Les atouts majeurs du neuf sont indéniables : frais réduits, économies d'énergie durables, garanties sécurisantes, confort moderne incomparable. Le contexte particulier de 2025, avec l'élargissement du PTZ et les offres promoteurs attractives, rend l'achat immobilier neuf particulièrement pertinent et accessible pour de nombreux projets immobiliers.

Le choix dépend naturellement de chaque situation : budget disponible, projet de vie, tolérance aux travaux et aux aléas. Il est essentiel de calculer le coût total sur plusieurs années et de se faire accompagner par des professionnels expérimentés pour comparer objectivement toutes les options.

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Le neuf offre aujourd'hui des conditions et des avantages qui en font une option de plus en plus attractive pour devenir propriétaire ou investir. En 2025, le neuf a tous les atouts pour séduire. À vous de jouer !

Sources :

⁽¹⁾ https://www.hellowatt.fr/renovation/globale/prix-m2 
⁽²⁾ https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975