Comment acheter un appartement ? Les étapes pour réussir votre achat immobilier neuf

Quelles sont vos priorités ?

Commencez par choisir la zone géographique dans laquelle vous souhaitez vous installer ou investir. Optez pour une ville dynamique, avec un bassin d’emploi solide, des infrastructures de transport et un bon cadre de vie. 

Réfléchissez aussi au quartier, qui doit être bien desservi, proche des écoles, des commerces ou des axes routiers.

Précisez ensuite la typologie du bien recherché. Souhaitez-vous acheter un T2 pour un premier investissement locatif, un T4 pour loger votre famille ? 

Enfin, listez vos critères : étage élevé, extérieur, parking, orientation… Classez-les entre ceux qui sont non négociables et ceux qui sont secondaires. 

Dans cette réflexion, l'accompagnement d'un professionnel, avec sa connaissance du marché immobilier local, vous sera d'une grande aide pour faire les meilleurs choix.

À savoir : Vous vous demandez comment acheter un studio neuf ? S’il est destiné à la location, ciblez les villes étudiantes ou les grandes agglomérations où la demande locative est forte.

Pourquoi privilégier l’achat d’un appartement neuf ?

Les programmes neufs doivent respecter la réglementation environnementale RE2020, qui garantit un niveau de performance énergétique élevé. Résultat : des factures qui s’allègent et un meilleur confort thermique. 

Contrairement à l’ancien, vous bénéficiez aussi des garanties de construction (parfait achèvement, biennale, décennale…) qui sécurisent votre achat plusieurs années après la livraison. 

Enfin, vous profitez d’une fiscalité avantageuse (frais de notaire réduits, TVA à 5.5 % sous conditions, exonération temporaire de taxe foncière) et pouvez bénéficier d’aides à l’acquisition, qui viennent réduire le coût total de votre investissement.

Découvrez l’ensemble de nos programmes immobiliers et explorez les opportunités d’achat appartement neuf, avec des logements neufs disponibles dans de nombreuses villes en France.

Définir votre budget 

Votre budget d’achat est étroitement corrélé à votre capacité d’emprunt. Celle-ci désigne le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter en fonction de critères comme vos revenus, vos charges, le montant de votre apport personnel, le taux d’emprunt et la durée de remboursement. 

Le montant des mensualités, primes d’assurance incluses, ne doit pas porter votre taux d’endettement au-delà de 35 %. 

Pensez aussi à une enveloppe pour le mobilier et certaines finitions qui peuvent ne pas être comprises dans le prix de base de l’appartement neuf.

Par où commencer votre recherche d’appartement neuf ?

Le site de Kaufman & Broad permet de trouver rapidement un appartement neuf en fonction de la ville, du nombre de pièces, du prix et du calendrier de livraison. Chaque programme fait l’objet d’une fiche complète, avec les plans disponibles, une présentation de l’environnement et des prestations du bâtiment. 

Comment lire une annonce de programme immobilier ?

L’annonce du logement neuf contient des informations clés sur la date de livraison prévisionnelle, l’étiquette énergétique du DPE, l’exposition et les annexes proposées comme une loggia ou une place de stationnement.

Traquez les bonnes affaires : certaines annonces mentionnent des remises de plusieurs milliers d’euros ou des frais de notaire offerts. 

Comment choisir son appartement neuf ? 

Étudiez le plan du lot (répartition des pièces, exposition, agencements des pièces…) et utilisez les visites virtuelles et vues 3D pour vous projeter plus facilement, si le chantier n’a pas encore démarré. Vous pourrez ainsi déterminer si l’appartement correspond à vos attentes et si les commodités à proximité sont bien celles que vous recherchez.

Comparer les offres de crédit immobilier

Vous avez le choix entre deux grandes catégories de prêts immobiliers : le prêt amortissable et le prêt in fine.

Le prêt amortissable se rembourse moyennant des mensualités qui se composent d’une fraction de capital restant dû et d’une fraction d’intérêts calculés sur le capital restant dû. 

Vous remboursez des mensualités qui comprennent uniquement des intérêts pour le prêt in fine. Vous soldez le capital emprunté en une seule fois, à l’ultime échéance. Ce type de prêt immobilier s’adresse donc aux investisseurs fiscalisés, qui peuvent déduire l’intégralité des mensualités de leurs loyers.

Pour ces deux emprunts, vous devez comparer les taux proposés, mais également les autres frais qui viennent impacter le coût total du crédit. Reportez-vous alors au TAEG (taux annuel effectif global), qui mentionne : 

• Les frais d’émission de l’offre de prêt ;

• Le taux de votre assurance emprunteur ;

• Les frais de garantie (cautionnement, hypothèque…) ;

• La commission du courtier…

Prenez aussi en compte les conditions d’emprunt proposées. La modulation des échéances, par exemple, permet à votre budget de retrouver de l’air en cas de coup dur. La suppression de pénalités de remboursement anticipé allège le coût de la revente.

À savoir : ne perdez pas de temps à chercher comment acheter un appartement sans apport. Les banques n’acceptent plus d’accorder des financements à 110 %.

Vérifier votre éligibilité aux aides pour l’achat d’un appartement neuf

Il existe de nombreux dispositifs qui vous permettent de devenir propriétaire à moindre coût comme : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Réservé aux primo-accédants de la résidence principale, le PTZ est attribué aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il peut financer jusqu’à 50 % du prix total de l’opération (30 % pour une maison individuelle neuve), dans la limite d’un plafond déterminé en fonction du nombre d’occupants et de la zone ;

• Le prêt d’Action Logement. Lui aussi soumis à condition de ressources, il est proposé au taux de 1% aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 employés. Son montant est limité à 30 000 euros et à 40 % du coût total de l’opération, sauf si vous achetez dans le cadre d’un bail réel solidaire ;

• Le prêt d’accession sociale. Il se destine aux primo-accédants, pour l’acquisition de la résidence principale. Vous pouvez le rembourser sur une durée allant jusqu’à 35 ans, et il est proposé à un taux plafonné (actuellement à 5.80 % sur plus de 20 ans) ;

• La TVA réduite à 5.5 % si le bien immobilier se situe en zone ANRU (zone d'aménagement et de rénovation urbaine) ou dans un QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville).

À savoir : vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 ans suivant l’achèvement des travaux d’un bien immobilier neuf.

Les frais annexes à prévoir 

En plus du coût du financement, vous devrez assumer d’autres dépenses, comme : 

• Les frais de notaire. Dans le neuf, ils représentent 2 à 3 % du prix de vente ;

• Les honoraires de l’agent immobilier (3 à 7 % du prix de vente) ;

• Les frais de garantie. Selon l’option choisie, organisme de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, ils vont de 1.2 à 2 % du prix du bien ;

• La commission du courtier en prêt immobilier ;

• Les primes de l’assurance emprunteur. Elles sont calculées soit sur le montant du capital restant dû, soit sur le capital emprunté. Elles dépendent également de votre âge, état de santé, le fait d’être fumeur ou non…

N’hésitez pas à estimer vos frais de notaire avec notre outil.

En quoi consiste un contrat de réservation ?

Aussi appelé contrat préliminaire, le contrat de réservation d’un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) engage le promoteur à vous réserver un lot dans un programme immobilier, en contrepartie d’un dépôt de garantie.

Le contrat contient un certain nombre d’informations obligatoires, comme le prix de vente prévisionnel du bien, son mode de paiement, la condition suspensive d’obtention du prêt (que l’on trouve aussi dans un compromis de vente) ou encore le délai de livraison.

Le dépôt de garantie

Représentant un pourcentage du prix de vente, le dépôt de garantie est au maximum de : 

• 2 %, si la signature de l’acte de vente est prévue dans un à deux ans ;

• 5 %, si l’acte est signé dans un délai de moins d’un an.

Le dépôt de garantie vous est restitué si 

• vous n’obtenez pas votre prêt immobilier, 

• si le vendeur ne signe pas l’acte authentique dans le délai imparti,

• si le prix de vente final se révèle plus de 5 % supérieur au prix prévisionnel.

Le délai de rétractation

Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires après avoir signé le contrat de réservation. 

Il commence à courir au lendemain de la remise en main propre du contrat ou de sa première présentation en lettre recommandée avec accusé de réception. 

Si le dernier jour tombe sur un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Les garanties offertes par la VEFA

Le Code de la construction et de l’habitation impose au promoteur plusieurs garanties obligatoires destinées à sécuriser l’acquisition, notamment : 

• La garantie financière d’achèvement (GFA) ou de remboursement (GFR). Faite par une banque, un établissement financier ou un assureur, elle prévoit soit que l’organisme fournira les fonds pour finir le chantier, soit de rembourser les versements déjà effectués par l’acheteur si la vente ne peut pas aller à son terme ;

• La garantie de parfait achèvement. Valable 1 an à compter de la livraison, elle impose au promoteur de réparer tous les défauts signalés au procès-verbal de livraison ou dans l’année suivante, esthétiques (fissures, joints mal posés) ou fonctionnels (porte mal ajustée, radiateur défectueux) ;

• La garantie biennale. Applicable jusqu’à 2 ans après la réception du chantier, elle couvre les éléments dissociables du bâti comme les volets roulants, interphone, chauffe-eau, prises électriques… Elle impose aux entreprises concernées la réparation ou le remplacement des équipements défectueux ; 

La garantie décennale. Elle vous protège pendant 10 ans contre les vices affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.

Ce que contient un acte authentique en VEFA

Contrairement au contrat de réservation, l’acte de vente en VEFA est obligatoirement signé devant notaire. Si vous n’avez pas signé de contrat préliminaire, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours.

L’acte authentique contient les informations suivantes : 

• Le prix, ses modalités de révision éventuelles ainsi que les modalités du paiement (cash ou emprunt immobilier) ; 

• Le descriptif détaillé du logement (surface, équipements, parties communes et annexes) ;

• Le délai de livraison du bien neuf ;

• La description des travaux dont vous vous réservez la réalisation ;

• La condition suspensive d’obtention de prêt ; 

• Une description technique précisant la nature de l’immeuble et ses caractéristiques de construction ;

• Le taux maximal des pénalités en cas de retard de paiement, plafonné à 1 % par mois ;

• Les clauses suspensives ou résolutoires éventuelles encadrant l’exécution du contrat.

Les documents remis à la signature de l’acte authentique 

L’acte authentique comportera en annexe : 

• Le justificatif de la garantie financière d’achèvement (GFA) ou de la garantie de remboursement ;

• Les plans de masse et de situation de l’ensemble immobilier ;

• Le règlement de copropriété ;

• Le plan du bien immobilier, accompagné d’une notice détaillant les équipements spécifiques inclus dans le lot.

Comment se passe la livraison d’un appartement neuf ?

Le promoteur vous convoque par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) pour une dernière visite, une fois que le logement est achevé, c’est-à-dire raccordé à l’eau, l’électricité et au gaz, accessible via des escaliers et/ou un ascenseur. La visite de livraison donnera lieu à la remise des clés.

La livraison ne doit pas être confondue avec la visite de réception des travaux, effectuée au préalable entre le promoteur et ses sous-traitants. 

Les points à vérifier lors de la remise des clés

Vous profiterez de cette visite pour vérifier que le logement est conforme aux dispositions de l’acte définitif de vente. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment ou d’un commissaire de justice ! 

Deux possibilités : 

• Le logement est conforme. Vous devez régler les 5 % du prix de vente restant à verser ;

• Vous notez des défauts de conformité et malfaçons. Vous pouvez consigner le solde du prix de vente chez le notaire ou à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Découvrez nos programmes immobiliers neufs partout en France

Kaufman & Broad propose des logements neufs dans toute la France, qui bénéficient d’un emplacement rigoureusement sélectionné, de prestations de qualité et d’un cadre de vie durable. 

Vous pouvez consulter les offres par ville, télécharger une brochure pour découvrir les plans et les équipements ou demander à être rappelé par un conseiller. Ce dernier répondra à toutes vos questions, vous donnera des conseils et vous accompagnera dans le choix du logement, les démarches administratives et la compréhension du contrat en VEFA.