Investissement locatif : les villes à privilégier selon votre profil d'investisseur

« Dans quelle ville investir ? » est une des problématiques dans tous les projets locatifs. Aucun classement universel n'y répond.

Un investisseur qui vise un cash-flow immédiat ne regarde pas les mêmes marchés qu'un investisseur patrimonial qui parie sur la valorisation à long terme. Kaufman & Broad développe des programmes neufs dans les principales métropoles françaises : ce guide classe les marchés selon les trois profils d'investisseurs les plus courants, avec les critères qui permettent de les comparer.

Six critères permettent de comparer deux marchés avant même d'examiner les programmes.

Le rendement brut

Il rapporte le loyer annuel au prix d'achat du bien et permet une première comparaison entre marchés. Il ignore en revanche les charges, la fiscalité et la vacance locative. Le rendement brut donne un point d'entrée, que le rendement net vient ensuite affiner.

La tension locative

Elle rapporte la demande de logements à l'offre disponible. Une tension élevée signifie que les logements se louent vite et que le risque de vacance reste faible. Pour l'apprécier, croisez le délai de relocation constaté par les agences, le volume d'annonces et les données des observatoires locaux des loyers.

Le taux de chômage local

Un chômage élevé augmente le risque d'impayés et de rotation locative. Les données de l'INSEE par zone d'emploi permettent de comparer les marchés sur ce critère.

Le dynamisme démographique

Une ville dont la population progresse soutient durablement la demande locative. Les recensements de l'INSEE montrent que la croissance se concentre surtout dans les métropoles de l'ouest et du sud, ainsi qu'en Île-de-France.

La profondeur de marché à la revente

Un logement situé dans une grande ville se revend en général plus facilement que dans une ville moyenne. La liquidité à la sortie compte d'autant plus que votre horizon de détention est long.

L'encadrement du niveau des loyers

Dans la plupart des communes en zone tendue, la hausse du loyer entre deux locataires est déjà encadrée. Certains territoires vont plus loin et plafonnent le niveau même du loyer : le loyer de base d'un nouveau bail ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement.

Neuf territoires appliquent cet encadrement du niveau des loyers : Paris, Est Ensemble et Plaine Commune en Île-de-France, puis Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et le Pays basque. Instauré à titre expérimental par la loi ELAN, le dispositif court jusqu'au 24 novembre 2026, et sa prolongation est en discussion au Parlement.

BON À SAVOIR

À Paris, pour un deux-pièces construit après 1990 et loué vide, l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe le loyer de référence majoré à 34,30 euros par mètre carré dans le secteur qui regroupe notamment Grenelle, Javel et Auteuil, contre 27,60 euros dans celui de la Chapelle, de la Villette ou de Charonne. Pour un deux-pièces neuf de 45 m², le loyer hors charges plafonne ainsi à 1 543 euros par mois dans le premier secteur, contre 1 242 euros dans le second, hors complément de loyer.

Intégrez ce plafond dès la première simulation de rendement. Si vous optez pour le dispositif Jeanbrun, ses propres plafonds de loyer s'appliquent aussi : le plus bas des deux s'impose.

Objectif : maximiser le rendement et le cash-flow mensuel, sur un horizon court à moyen terme. Ce profil accepte une revente potentiellement plus longue.

Marchés correspondants : métropoles étudiantes et bassins d'emploi dynamiques, où les petites surfaces se louent rapidement.

Nantes et Rennes : des métropoles à fort flux étudiant

Les deux capitales régionales de l'ouest concentrent une population étudiante importante et une croissance démographique continue. Les petites surfaces (T1, T2) proches des campus et des axes de transport y trouvent preneur rapidement, ce qui soutient le rendement et limite la vacance. En location meublée, le statut LMNP complète souvent ce type de projet.

Toulouse : une métropole qui recrute

Toulouse compte parmi les métropoles françaises dont la population progresse le plus vite, portée par l'aéronautique, le spatial, ses universités et ses grandes écoles. Son bassin d'emploi qualifié alimente une demande locative régulière, notamment sur les petites surfaces proches des pôles d'emploi et des campus.

Strasbourg et Lille : des métropoles frontalières à fort bassin d'emploi

Strasbourg tire parti de son rôle de capitale européenne et de son attractivité pour les profils qualifiés. Lille, première métropole du nord de la France, dispose d'un large bassin étudiant et d'un marché du travail diversifié. Dans les deux cas, les petites surfaces des quartiers centraux concentrent la demande.

BON À SAVOIR

Dans le neuf, les frais de notaire réduits pèsent moins dans le prix de revient. Sur un bien à 200 000 euros, vous financez environ 10 000 euros de moins qu'avec les frais d'un bien ancien, ce qui améliore le rendement calculé sur le prix total.

Objectif : conjuguer un rendement correct et une revente facile, sur un horizon moyen à long terme. Ce profil privilégie la solidité du marché plutôt que la performance du rendement brut.

Marchés correspondants : grandes métropoles régionales à forte tension locative et au marché de revente profond.

Bordeaux : un marché qui se rééquilibre

Après une forte hausse des prix, le marché bordelais s'est corrigé ces dernières années, ce qui rend les prix d'entrée plus accessibles qu'au point haut. Le marché locatif reste tendu, porté par une économie diversifiée et un cadre de vie qui attire de nouveaux habitants.

Lyon : une valeur sûre parmi les métropoles régionales

Lyon compte parmi les marchés locatifs les plus solides hors Île-de-France. Ses universités, ses grandes écoles et son bassin d'emploi diversifié (santé, finance, industrie) entretiennent une demande profonde, et le marché de revente reste très actif. Des prix d'achat plus élevés qu'ailleurs compriment le rendement brut, compensé par une valorisation historiquement solide.

Montpellier : une démographie parmi les plus dynamiques

Montpellier fait partie des métropoles dont la population progresse le plus vite, selon les recensements de l'INSEE. Son pôle universitaire, son secteur de la santé et son attractivité pour les actifs du numérique en font un marché mixte, qui associe un rendement correct à une revente de plus en plus facile.

LE MOT DES EXPERTS

Le rendement brut ne dit pas tout. Dans des métropoles comme Lyon ou Bordeaux, la valorisation du bien peut compenser un rendement locatif de départ plus faible. Raisonnez en rendement global, loyers et plus-value potentielle à la revente. Nos conseillers simulent les deux scénarios avec vous avant toute décision.

Objectif : préserver et valoriser un capital sur le long terme. Ce profil accepte un rendement locatif faible en contrepartie de la sécurité de l'actif et d'une plus-value potentielle.

Marchés correspondants : Paris, les arrondissements centraux de Lyon, Aix-en-Provence, Annecy, Nice.

Paris : la référence de la valeur refuge

Le rendement brut parisien figure parmi les plus faibles des grandes villes françaises. Paris conserve en revanche une demande locative quasi permanente, un marché de revente très profond et une valorisation de long terme historiquement favorable. Les investisseurs patrimoniaux y achètent pour la sécurité de l'actif et la transmission, rarement pour le rendement courant.

Le Grand Paris et les communes nouvellement desservies

Le Grand Paris Express, déployé progressivement, ouvre des opportunités dans les communes nouvellement desservies. Certaines communes de petite couronne, comme Saint-Denis ou Noisy-le-Grand, combinent des prix inférieurs à ceux de Paris et une accessibilité qui s'améliore.

Pour obtenir le rendement net, déduisez du loyer annuel brut les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative éventuels (souvent 5 à 10 % des loyers) et l'impôt sur les revenus locatifs.

La formule s'écrit ainsi :

Rendement net = [(loyer annuel brut – charges non récupérables – taxe foncière – frais de gestion – imposition) / prix d'acquisition total] × 100

Deux villes au rendement brut proche peuvent ainsi afficher des rendements nets très différents. Nos méthodes de calcul de la rentabilité locative détaillent chaque poste.

Quel que soit votre profil, le neuf améliore plusieurs postes du rendement net par rapport à l'ancien dans un marché équivalent.

Frais d'acquisition réduits, exonération temporaire de taxe foncière, performance énergétique RE2020 qui limite les charges du locataire, garantie décennale qui couvre les dommages affectant la solidité de l'ouvrage : ces éléments ne changent pas le rendement brut, mais pèsent directement sur le rendement net et le bilan de l'opération. Nos réponses aux questions les plus fréquentes avant d'acheter dans le neuf détaillent ces avantages.