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Palmarès 2017 des villes où investir dans l'immobilier

Sixième édition du palmarès des dix villes où investir en France : Rennes est en tête devant Bordeaux et Montpellier. Petit nouveau, Grenoble fait son entrée.

Comme chaque année pour établir ce classement, plusieurs critères économiques ont été pris en compte et conjugués avec des indicateurs de l'immobilier dans les 30 villes les plus peuplées. Evolution de la démographie, de l'emploi, part des étudiants, situation des prix dans le neuf et dans l'ancien, prix moyens des loyers des studios et des deux pièces, part des investisseurs dans le neuf, taxe foncière...autant de repères pour établir ce top 10 annuel qui place Rennes en tête devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Strasbourg. Dans un contexte où les prix remontent progressivement et où les taux d'intérêt sont très encore bas, investir dans l'immobilier a du sens pour qui désire un complément de revenus ou préparer sa retraite. Ce n'est pas une raison pour investir les yeux fermés. Au-delà de la rentabilité, privilégiez l'emplacement, évaluez la qualité du bien et étudiez le marché locatif. On n'achète pas un produit, on achète un logement.

Olivier Marin - Coup de projecteur sur le trio vainqueur

 

 

1 – RENNES A LE VENT EN POUPE

1 – RENNES A LE VENT EN POUPE

Démographie galopante, progression de la population étudiante, projets porteurs... Rennes se hisse, cette année, à la première place du palmarès. Avec une forte demande locative, elle séduit entreprises et salariés et offre une attractivité immobilière de premier plan. Résistance des prix (2 500 €/m2 en moyenne contre 8 500 €/m2 à Paris), aménagements de grande ampleur : l'opération EuroRennes du centre-ville vers le sud prévoit 1500 logements125 000 m2 de bureaux et 300 000 m2 de commerces et de services. Le nouveau quartier Baud- Chardonnet à l'est de la ville, près du fleuve verra l'émergence de 2 500 logements, 56 000 m2 de bureaux, 34 000 m2 d'équipements universitaires...sans oublier le nouvel écoquartier la Courrouze. Côté transports, la construction d'une deuxième ligne de métro de 14 km du nord au sud pour 2020 va faciliter les déplacements et la ligne à grande vitesse qui va relier dès juillet, Paris à Rennes, en à peine plus d'une heure trente contre deux heures actuellement, a de quoi dynamiser toute la métropole. Avec de bons placements en termes d'investissement, Rennes est la ville à suivre.

 

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2- BORDEAUX, L'INCONTOURNABLE

2- BORDEAUX, L'INCONTOURNABLE

La LGV sera l'un des éléments moteurs de l'attractivité de Bordeaux cette année (2h de Paris) qui séduit toujours autant les investisseurs même si ses prix ont progressé significativement (3 250 €/m2 en moyenne + 6 % sur un an et 4000 à 4500 €/m2 voire 5000 €/m2 dans les quartiers prisés de la ville). La qualité de vie, les nouveaux programmes, le dynamisme économique, les atouts touristiques et culturels font de la métropole bordelaise, une valeur sûre.   Parmi les projets à suivre : Bordeaux Euratlantique, 20 000 logements et à terme des dizaines de milliers d'emploi, les Bassins à flots (5 500 logements, des bureaux et des commerces), Bordeaux Brazza sur la rive droite de la Garonne prévoit 4 700 logements et Bastide Niel (3 400 logements) constituent d'autres chantiers.  Dans le neuf ou l'ancien, les perspectives de rentabilité existent toujours selon les secteurs et les communes aux alentours sont à surveiller.

 

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3 – MONTPELLIER, LA FORCE TRANQUILLE

3 – MONTPELLIER, LA FORCE TRANQUILLE

Plébiscitée pour son cadre de vie et son dynamisme, Montpellier présente des indicateurs économiques et immobiliers de qualité qui séduisent les investisseurs. Un marché immobilier en bonne santé et des prix qui se stabilisent (2 500 €/m2 en moyenne dans l'ancien et 3 700 €/m2 dans le neuf). Au sud-est de la ville, Port Marianne poursuit ses aménagements et l'écoquartier parc Marianne est bien avancé. Le quartier Rive Gauche prévoit 1200 logements, 33 000 m2 de bureaux, des commerces et des équipements. La ZAC République (1800 logements) doit démarrer à la fin de l'année.

 

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4 – NANTES, UNE SEDUCTION INTACTE

4 – NANTES, UNE SEDUCTION INTACTE

​En pleine effervescence. Si les valeurs de l’immobilier sont en hausse, l’attractivité de la cité des Ducs ne se dément pas et conserve toujours une place de choix auprès de ceux qui veulent investir.

Si elle perd quelques points, ce qui la ramène à la 4e place cette année, Nantes n’en conserve pas moins d’excellents fondamentaux. Démographie, emploi, population étudiante y sont bien orientés et, en 2016, les investisseurs ont été très présents sur le marché, donnant un petit coup de chaud aux prix. Les valeurs ont grimpé de 3,10 % sur un an dans l’ancien et de 3,40 % dans le neuf.

 

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5 – LYON, UNE VALEUR SURE

Une dynamique stable. Ville toujours fidèle de notre palmarès, Lyon se maintient, comme l’an dernier, sur la 5e marche du podium, avec de bons indicateurs économiques et immobiliers.

Bénéficiant d’une excellente démographie et d’une bonne dynamique en termes d’emploi et d’attractivité pour les étudiants, Lyon reste une valeur sûre pour le placement immobilier. Et l’an dernier, les investisseurs ont marqué leur intérêt plus que d’habitude, dans l’ancien et dans le neuf.

Dans les quartiers les plus prisés, Presqu’île, Tête d’Or, la Part-Dieu, Montchat, les prix tournent autour de 3 500 à 4 500 €/m2. Mais l’offre est réduite, ce qui conduit à des prix élevés.
L’an dernier, les valeurs ont grimpé de 3,6 % dans l’ancien et la hausse devrait se poursuivre. Si vous décidez d’y investir, optez pour les valeurs sûres : Presqu’île, pentes de la Croix Rousse, Saint-Georges, Saint-Jean ou encore les abords du parc de la Tête d’Or.

 

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6 – LILLE, UN RETOUR BIEN MERITE

 
En plein développement. Absente l’an dernier, la capitale nordiste revient dans notre palmarès des 10 villes les plus attractives avec des critères propres à convaincre les investisseurs.
 
En dépit de l’encadrement des loyers qui pouvait la pénaliser, Lille revient en force dans notre Top 10. Ce qui paraît légitime car il est vrai qu’en dehors de cette mesure qui fait grincer des dents bon nombre de bailleurs dans l’ancien, la métropole conserve de nombreux atouts pour qui veut y réaliser un placement immobilier. Ses pôles d’enseignement attirent les étudiants, la démographie y est bien orientée et l’emploi s’y redresse.

En outre, la ville offre des prix relativement raisonnables par rapport à d’autres capitales régionales.
 
 
 
 
 
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7 – STRASBOURG GAGNE DU GALON

 
Des projets en vue. En 8e position l’an dernier, la capitale européenne gagne une place dans notre nouveau palmarès. Grâce à ses grands projets urbains, elle attire de nombreux investisseurs.
 
Après un passage à vide, le marché strasbourgeois retrouve des couleurs. En 2016, le volume des ventes s’est nettement amélioré. Dans le centre-ville, l’ancien se négocie autour de 2 800-3 000 €/m2, voire 3 500-4 000 €/m2 et plus dans les beaux immeubles des abords des places Kléber et Gutenberg ou près de la cathédrale. Comptez autour de 3,5 à 4 % pour des petites surfaces qui se louent entre 12 et 16 €/m2. 
 
 
 
 
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8 – NIMES, UNE VITALITE RETROUVEE
 
 
Le marché se réveille. Disparue de notre Top 10 en 2016, la capitale du Gard réapparaît cette année en 8e position, notamment grâce à des critères économiques et immobiliers performants.
 
Affichant d’excellents scores en termes démographiques et d’emploi, Nîmes, dont le marché immobilier avait été très affecté pendant la crise, retrouve une belle vitalité. Entraînée par le dynamisme de Montpellier, la ville de 155 000 habitants se trouve au coeur d’une agglomération de 230 000 âmes qui, selon les projections de l’Insee, devrait en compter de 253 000 à 274 000 à l’horizon 2030.

Le marché immobilier s’est réveillé grâce aux taux de crédit bas et aux prix qui restent, ici, très accessibles. Selon les notaires, les prix ont, malgré tout, des difficultés à se redresser et étaient toujours en baisse fin 2016 (- 3,50 %). Dans l’ancien, ils oscillent entre 1 800 et 3 000 €/m2. Route d’Uzès, un 2-pièces dans une résidence récente avec un extérieur et un parking s’est vendu 140 000 € et peut rapporter autour de 3,5 %. En ville, les loyers oscillent entre 10,4 et 12,4 €/m2
 
 
 
 
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9 – GRENOBLE, CITE PROMETTEUSE
 

Un retour en grâce. Depuis que notre palmarès existe, le chef-lieu de l’Isère n’est apparu qu’une seule fois. Le voilà qui revient dans notre classement avec de bons fondamentaux. À surveiller.

La ville bénéficie d’une bonne démographie, d’un pôle étudiant dynamique et d’une fiscalité locale plutôt douce. Mais malgré un marché immobilier redevenu dynamique, les prix de l’ancien restent toujours en légère baisse, laissant penser qu’ils sont en voie de stabilisation.

Selon les quartiers, les valeurs oscillent entre 1 700 et 3 500 €/m2. Si vous cherchez à investir, concentrez-vous sur l’hypercentre où les prix oscillent entre 2 500 et 3 000 €/m2. Car pour bien des Grenoblois, le coeur historique – assez restreint – fait l’unanimité, notamment chez les jeunes couples, les étudiants et les retraités. Les abords de la préfecture sont également recherchés, de même que l’avenue Alsace- Lorraine, le cours Jean-Jaurès… Un studio se louant en moyenne 14,6 €/m2 et un 2-pièces 11,6 €/m2, comptez sur un rendement de plus de 5 % bruts. 

 

 

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10 – TOULOUSE EN PLEIN ESSOR
 
UN PARI SUR LE FUTUR. Si la Ville rose se classe en 10e position de notre palmarès 2017, elle reste convoitée par les investisseurs car elle conserve de très solides atouts, tels des projets porteurs.
 
Cette année, la ville accuse quelques défaillances sur certains de nos critères. Bien sûr, sa démographie, son emploi, ses effectifs étudiants restent ses grandes forces mais elle se fait distancer par des prix qui ont peu évolué et des loyers toujours en berne. Sa fiscalité locale lui fait aussi perdre quelques points. Pour autant, Toulouse reste une valeur sûre en matière d’investissement locatif. 

Notamment dans des quartiers comme Capitole, Carmes, Saint-Étienne où les étudiants comme les cadres et ingénieurs se disputent les appartements.
 
 
 
 
 
 
 
 

*Source : Explorimmoneuf