Les villes étudiantes où il faut investir

Lyon, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Lille, Grenoble et l’Île-de-France comptent parmi les principaux marchés locatifs étudiants. Avant d’investir, il convient de croiser le volume d’étudiants, la tension locative locale, la desserte en transports et les règles applicables au logement. Le neuf peut présenter des atouts : frais d’acquisition généralement réduits, performance énergétique visée, garanties constructeur et accès, sous conditions, à des dispositifs tels que le dispositif Jeanbrun ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Toutes les villes qui accueillent un campus ne se valent pas pour l’investisseur. Trois indicateurs permettent d’objectiver le potentiel d’un marché de logement étudiant.

Le volume d’étudiants inscrits

Le Système d’Information sur le Suivi de l’Étudiant (SISE) du Ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche recense chaque année les effectifs par académie et par établissement. Un volume élevé et stable garantit un vivier de locataires renouvelé annuellement.

La tension locative et le zonage

La tension locative désigne une situation où la demande de logement dépasse l’offre disponible. Elle peut être observée à travers les loyers, les délais de location, les vacances et les données publiées par les observatoires locaux des loyers.

Le zonage ABC, révisé par l’arrêté du 5 septembre 2025, sert notamment de référence pour certaines aides au logement et dispositifs d’investissement. Il ne mesure pas à lui seul la tension du marché, mais constitue un repère réglementaire utile. Le classement doit être vérifié commune par commune, car il peut varier au sein d’une même métropole.

La desserte en transports en commun

La proximité des transports en commun est cruciale pour attirer des étudiants : un appartement accessible en moins de 20 minutes des campus se loue plus vite et se revend mieux. Métro, tramway, RER et bus express constituent des critères de sélection à part entière lors du choix d’un programme neuf.

Plusieurs métropoles françaises concentrent un nombre important d’établissements d’enseignement supérieur et une demande locative étudiante soutenue. Pour construire votre projet immobilier, un top des villes étudiantes peut servir de point de départ. Complétez cette sélection par une étude du quartier et des loyers pratiqués.

L’Île-de-France concentre 27,8% des étudiants français. Hors Île-de-France, les académies de Lyon, Lille, Nantes et Toulouse accueillent à elles seules 24,3% des effectifs étudiants. 

Selon l’observatoire LocService, fondé sur l’analyse de près de 160 000 offres et demandes de location en France métropolitaine, 65% des demandes étudiantes portent en priorité sur un studio ou un T1, et 18% sur un T2.

Le loyer moyen constaté par cette source atteint 559 € pour un studio étudiant et 745 € pour un T2. Ces montants sont des moyennes nationales : ils ne remplacent pas une analyse des loyers réellement pratiqués dans le quartier visé.

Après Paris, Lyon, Montpellier, Toulouse et Strasbourg figurent parmi les villes les plus demandées par les étudiants dans cette étude. Lyon et Rennes y sont notamment présentées comme des marchés particulièrement tendus. 

Au-delà de la surface, le budget et la proximité des établissements orientent le choix des locataires. Découvrez ce que recherchent les jeunes dans leur logement étudiant pour affiner les critères de votre investissement.

Important : ces résultats reflètent les demandes enregistrées par la plateforme et doivent être interprétés comme une tendance de marché, non comme une donnée officielle.

Un logement neuf présente des avantages structurels pour un placement locatif étudiant, tant sur la rentabilité que sur la gestion et la constitution de patrimoine.

Frais d’acquisition réduits, rentabilité améliorée dès le départ

Dans le neuf, les frais d’acte représentent 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un studio ou un T2, cet écart réduit le capital engagé et améliore directement le rendement brut à loyer équivalent. Le prix moyen au mètre carré dans le neuf intègre ces frais réduits ainsi que des normes de performance qui limitent les travaux futurs.

DPE A, B ou C

Un logement neuf conforme à la réglementation RE2020 est classé DPE A, B ou C. Pour un locataire étudiant, cela se traduit par des charges de chauffage réduites, un argument locatif objectif. La loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G depuis 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Un logement neuf n’est concerné par aucune de ces échéances.

Gestion simplifiée grâce aux garanties légales

Les garanties légales du constructeur (parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans) protègent l’investisseur contre les imprévus de travaux sur les premières années d’exploitation. Une gestion locative sereine est un facteur de rentabilité réelle souvent sous-estimé.

Exonération de taxe foncière deux ans

Les constructions nouvelles bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans après l’achèvement (article 1383 du CGI, sous réserve de déclaration dans les 90 jours). Cette exonération améliore le cash-flow sur les deux premières années.

Le dispositif Jeanbrun pour construire son patrimoine

Issu de l’article 47 de la loi de finances n° 2026-103, ce dispositif permet de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien de ses revenus fonciers, pour un engagement de location nue de 9 ans minimum dans les plafonds fixés par décret. Il est applicable jusqu’au 31 décembre 2028.

En savoir plus sur le dispositif Jeanbrun