Plafonds pour une TVA réduite sur l'immobilier neuf en 2025

La TVA à taux réduit poursuit 2 objectifs : faciliter l’accession à la propriété des ménages aux ressources modestes et le renouvellement urbain dans des quartiers prioritaires.

Contexte et objectifs du dispositif

La TVA à taux réduit rend l'achat immobilier neuf plus accessible aux catégories de ménages les plus modestes. Elle s’inscrit ainsi dans une démarche globale de soutien à l’habitat social.

Par ailleurs, le taux réduit de TVA permet de favoriser la réhabilitation et le développement des infrastructures dans des quartiers dégradés ou sous-équipés. Grâce à la remise à neuf de l’existant ou à la production de logements neufs, elle améliore les conditions de vie des habitants et introduit plus de mixité sociale.

Enfin, la TVA à taux réduit stimule l'investissement dans les zones en renouvellement urbain, où la demande en logements est importante, mais l’offre, insuffisante.

Les différents taux de TVA applicables dans l’immobilier neuf

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation de biens et de services. Dans l’immobilier neuf, il existe 3 taux différents : 

• Le taux normal de 20 %. Il s’applique à l’acquisition d’un logement auprès d’un professionnel comme un promoteur ou un constructeur, en dehors du secteur de l’accession sociale ;
• Le taux réduit à 5.5 %. Il s’applique dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, consultez les conditions d'éligibilité à la TVA 5.5% dans le neuf. Vous pouvez également calculer le montant de votre TVA à 5.5 pour évaluer vos économies potentielles. 

À savoir : il existe aussi un taux intermédiaire à 10 %, qui s’applique lorsque vous réalisez des travaux autres que d’amélioration de la performance énergétique dans un local à usage d’habitation âgé de plus de 2 ans.

Conditions géographiques d'application

Pour pouvoir bénéficier de la TVA à taux réduit, vous devez choisir un logement dont le permis de construire est déposé dans une zone éligible.

Zones ANRU et périmètres associés

Première possibilité, acheter un logement situé dans un quartier ayant signé une convention de rénovation urbaine avec l’ANRU. L’Agence nationale pour la rénovation urbaine est chargée de financer et de piloter le Programme national de rénovation urbaine (PNRU) qui redessine le visage des quartiers les plus vulnérables.

Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

Autre option, l’acquisition d’un bien en QPV, dont la caractéristique est un revenu par habitant plus faible que dans le reste de l’agglomération et de la France. 480 quartiers sont classés QPV, qui présentent de “forts dysfonctionnements” ou des “dysfonctionnements d’importance régionale”.

Distance par rapport aux zones éligibles

Pour assouplir le dispositif, la loi prévoit l’éligibilité à la TVA à taux réduit les logements se situant  : 

• À moins de 300 mètres de la limite d’un QPV ;
• Dans un ensemble immobilier entièrement implanté à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite. Est notamment considéré comme un ensemble immobilier un groupe de bâtiments ayant fait l’objet d’un même permis de construire.

Plafonds de ressources 2025

La TVA à taux réduit s’adresse aux ménages les plus modestes, qui doivent ainsi respecter un plafond de ressources pour obtenir l’avantage fiscal. Correspondant aux plafonds du Prêt Locatif Social majoré de 11 %, ce dernier est calculé en fonction : 

• Du nombre d’occupants dans le futur logement ;
• De la zone géographique (Paris et communes limitrophes, reste de l’Île-de-France et autres régions métropolitaines).

La période de référence pour les revenus se situe en année N-2, soit 2023 pour une acquisition en 2025. Reportez-vous à votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023 pour consulter votre revenu fiscal de référence et déterminer s’il est inférieur aux plafonds.

Pour 2025, voici les plafonds de ressources :

source : https://www.anil.org/

Plafonds liés au bien immobilier

Le logement doit constituer votre résidence principale et répondre aux critères de l’immobilier neuf. Il peut ainsi s’agir d’une construction nouvelle ou d’un logement remis à neuf, grâce par exemple à la rénovation des 2/3 au moins des 6 éléments du second œuvre. 

Le prix de construction ou le prix de vente ne doit pas excéder un plafond exprimé en euros HT par mètre carré de surface utile. La surface utile comprend : 

• La surface habitable ;
• Et 50 % des surfaces annexes (pièces à usage exclusif de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1.80 m). 

Vous pouvez également ajouter au maximum 6 m² au titre de la moitié de la surface du garage ou d’une place de stationnement dont vous seul avez la jouissance.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les plafonds de prix au mètre carré, hors taxe, sont fixés comme suit :

• Zone Abis : 6 170 €/m² HT
• Zone A : 4 675 €/m² HT
• Zone B1 : 3 744 €/m² HT
• Zone B2 : 3 269 €/m² HT
• Zone C : 2 857 €/m² HT

À savoir : la mise à jour des prix s’effectue chaque année au 1ᵉʳ janvier, sur la base de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction (ICC).

Mécanismes de contrôle et obligations

L’avantage fiscal peut vous être repris si vous ne respectez plus les conditions d’attribution, notamment l’occupation à titre de résidence principale pendant 10 ans. 

Si vous revendez votre logement avant ce délai, vous devrez payer un supplément de TVA. Celui-ci correspond à la différence entre la TVA à taux normal et la TVA à taux réduit avec une décote de 10 % par an à partir de la 5ᵉ année.

Vous n’aurez pas à rembourser la TVA si la revente intervient suite au décès du conjoint ou d’un enfant, une mutation professionnelle à plus de 70 km ou encore un divorce. 

De la même manière, l’administration fiscale ne pourra pas vous demander un supplément de TVA si vous excédez les plafonds une fois l’opération réalisée. Les conditions de ressources et de prix de vente s’apprécient au jour de la signature du contrat.