Conditions de la TVA à 5.5 pour un achat neuf

Normalement, une acquisition est soumise au taux normal de TVA, c’est-à-dire à 20 %. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité, vous profiterez de la TVA réduite à 5.5 %. 

La TVA à prix réduit vise à faciliter l’accession à la propriétaire des ménages modestes et à renforcer l’attractivité des quartiers prioritaires de la ville. Vous pouvez en effet y acquérir un logement à un prix de vente inférieur à celui du marché, à qualité pourtant égale.

Prenons un exemple chiffré pour bien appréhender combien le taux réduit peut vous faire économiser sur votre achat.

Vous envisagez d’acheter un logement neuf à un prix de 220 000 euros. 

Calcul de la TVA avec un taux normal de 20 %

• 220 000 € × 20 % = 44 000 €
• Prix TTC avec TVA à 20 % : 220 000 € + 44 000 € = 264 000 €

Calcul de la TVA avec un taux réduit de 5,5 %

• 220 000 € × 5,5 % = 12 100 €
• Prix TTC avec TVA à 5,5 % : 220 000 € + 12 100 € = 232 100 €

Économie réalisée sur la TVA : 264 000 € - 232 100 € = 31 900 €

À savoir : le taux réduit de TVA s’applique également aux travaux de rénovation de la performance énergétique, si le bien est à usage d’habitation et achevé depuis plus de 2 ans.

Quelles sont les conditions pour la TVA 5.5% sur un achat neuf ?

La TVA à 5.5 % pour un achat immobilier neuf est soumise à différentes conditions tenant à la zone géographique, aux ressources et à l’usage du bien.

Condition de localisation du bien

Vous devez acquérir ou faire construire un bien situé : 

• Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Il en existe 480, classés en catégorie “d'intérêt national” ou “d’intérêt régional". Les QVP se caractérisent notamment par un fort écart de développement avec d’autres quartiers de la ville ;
• À 300 mètres de la limite d’un QPV ;
• Dans un ensemble immobilier situé intégralement à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV et partiellement à moins de 300 mètres de cette limite ;
• En zone ANRU.

Condition tenant au bien immobilier

Vous devez vous lancer dans l’accession d’un bien : 

• Nouvellement construit, VEFA incluse ;
• Ancien que vous remettez à neuf, avec des travaux portant sur les fondations ou au moins ⅔ des 6 éléments du second œuvre.

Par ailleurs, pour bénéficier de la TVA réduite, le logement doit constituer votre résidence principale, et ce, pendant 10 ans. La TVA à taux réduit ne s’applique donc pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Vous devrez certifier cet usage dans l’acte de vente.

À savoir : l’administration fiscale considère que vous occupez un logement à titre de résidence principale si vous y résidez au moins 8 mois par an.

Les conditions de ressources de l’acquéreur 

Pour obtenir la TVA à taux réduit sur un achat neuf, vous devez respecter un plafond de ressources, qui correspond à ceux du prêt locatif social majoré de 11 %. Son montant varie en fonction du lieu de situation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Il vous faut vous reporter à votre revenu fiscal de référence en N-2, soit en 2023 pour un achat en 2025. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023.

Voici les plafonds pour 2025 :

Source : https://www.anil.org/

Le plafonnement du prix de vente ou de construction

Le coût de l’opération ne doit pas excéder un plafond en euros par mètre carré de surface utile, variables en fonction de la zone. En 2025, ils sont de : 

Source : https://www.anil.org/

Retrouvez ici l’ensemble des plafonds pour une TVA réduite sur l'immobilier neuf en 2025.

Un engagement sur 10 ans

Si vous revendez votre logement avant la période de 10 ans, vous devrez rembourser la différence entre la TVA à taux normal et celle à taux réduit. Cette différence sera décotée d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Exemple

Vous achetez un bien à 200 000 €, avec une TVA à taux réduit de 5,5 %. Vous le revendez au bout de 4 ans. 

• TVA à taux réduit : 200 000 € x 5,5 % = 11 000 €
• TVA à taux normal : 200 000 € x 20 % = 40 000 €
• Différence de TVA : 40 000 € - 11 000 € = 29 000 €
• Décote après 4 ans : 29 000 € x 40 % = 11 600 €

> Montant à rembourser : 29 000 € - 11 600 € = 17 400 €

Comment demander la TVA 5.5% en achat neuf ?

Vous devez remplir les conditions de la TVA à 5.5 % pour l’achat d’un bien neuf au plus tard au jour de la signature du contrat de vente ou de construction. 

Par ailleurs, vous devez attester sur l’honneur dans ce même contrat que vous utiliserez le logement à titre de résidence principale.

Enfin, une fois que vous serez en possession du logement, vous devrez remplir la déclaration sur l’usage des biens immobiliers. Rendez vous sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, à la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Vous indiquerez être propriétaire du logement, qui vous sert de résidence principale.

Quelles sont les aides financières cumulables avec la TVA à 5.5% ?

Vous pouvez cumuler la TVA à 5.5 % avec le prêt à taux zéro (PTZ), lui aussi attribué sous conditions de ressources. Il vient en complément d’un autre prêt immobilier et peut financer une partie de la résidence principale. Le montant du PTZ varie en fonction de différents critères comme la zone d’implantation du logement et le nombre d’occupants. Il est limité à 50 % du coût total de l’opération.

Autre possibilité, cumuler la TVA à taux réduit avec un prêt Action Logement. Réservé aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, il sert à financer partiellement l’habitation principale des primo-accédants. Soumis à conditions de ressources, il est d’un montant de 30 000 euros au maximum.

Enfin, vous pouvez peut-être obtenir une aide financière à l’acquisition d’un bien immobilier versée par une collectivité locale. C’est par exemple le cas pour Moulins, dans le département Auvergne-Rhône-Alpes.