Calcul de la TVA à 5,5 dans l’immobilier

La TVA à 5,5 % est une réduction du taux normal de TVA, qui s’applique, sous conditions : 

• Lors d’un achat immobilier neuf. Ce dispositif vise à favoriser l’accession à la propriété des primo-accédants dotés de revenus modestes et la mixité sociale dans certains quartiers ;
• Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans. La mesure a pour objectif de réduire le montant des dépenses, afin d’améliorer la performance énergétique des biens immobiliers et de permettre aux propriétaires de s’inscrire dans une démarche de développement durable. 

Parcourez la liste des travaux éligibles au taux réduit de TVA.

Qui peut bénéficier de la TVA à taux réduit ?

Pour bénéficier de la TVA réduite, vous devez : 

• Acquérir un bien qui se situe dans un territoire éligible. Plusieurs possibilités : les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), les zones ANRU et leurs abords ;
• Le logement doit être neuf, à usage d’habitation et occupé à titre de résidence principale. Il peut aussi s’agir d’un bien ancien, à condition qu’il fasse l’objet d’une rénovation lourde pour le remettre à neuf ;
• Vous devez conserver le logement pendant une période minimale de 10 ans avant de le revendre, le louer ou l’utiliser comme résidence secondaire.

Consultez l’ensemble des conditions pour une tva à 5,5 lors d’un achat neuf. 

Quels sont les plafonds de ressources pour la TVA réduite ?

Comme le dispositif est réservé aux ménages modestes, vos ressources en N-2 ne doivent pas excéder des plafonds variables en fonction : 

• Du lieu d'implantation du bien ;
• Et du nombre de personnes résidant dans le logement. 

Reportez-vous à votre revenu fiscal de référence de 2023 pour déterminer si vous respectez la condition de ressources en 2025.

Pour en savoir sur ce sujet, consultez notre page Plafonds pour une TVA réduite sur l'immobilier neuf en 2025.

Comment calculer la TVA à 5,5 % ?

Le plus souvent, le prix des logements est déjà exprimé TTC. Vous ferez alors le calcul suivant pour connaître le montant de la taxe : prix TTC du bien - 5,5 %. 

Si le prix du logement est exprimé HT et que vous souhaitez procéder au calcul du montant, vous appliquerez la formule : prix HT du bien x 5,5 % = prix TTC. 

Exemples de calcul de la TVA à 5,5 % dans l’immobilier neuf

Vous achetez un appartement au prix de 320 000 euros TTC. Le montant de la taxe est de 300 000 - 5,5 % = 283 500 euros.

Vous achetez un bien dont le prix HT est de 250 000 euros. Le montant de la taxe sera de 250 000 x 5,5 % = 13 750 euros. Le prix TTC du logement sera de 263 750 euros.

Calcul du taux de TVA à 5,5 % vs à 20 %

Si vous n’étiez pas éligible à la TVA réduite à 5,5 %, vous auriez payé : 250 000 euros + 20 % = 300 000 euros. Le dispositif vous fait ainsi économiser 36 250 euros.

Revente anticipée : comment calculer la TVA à reverser ?

Vous devez conserver votre logement pendant 10 ans : c’est un engagement que vous avez pris lors de la signature du contrat de construction ou d’acquisition. En conséquence, si vous revendez le bien avant terme, vous devez verser un supplément de taxe à l’administration fiscale.

Pour calculer le montant de la TVA à rembourser, vous devez faire la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, puis appliquer une décote de 10 % par année où vous avez conservé le bien.

Exemple de calcul de TVA à 5,5 % avec régularisation

Vous avez acheté un bien à un prix de vente de 197 000 euros TTC, avec le taux de TVA réduit. Vous le revendez au bout de 8 ans. 

• Prix HT du logement = 197 000 -5,5 % = 186 733,65 €
• Montant de la TVA : 
  TVA à 5,5 % : 186 733,65 × 5,5 % = 10 270,35 €
  TVA à 20 % : 186 733,65 × 20 % = 37 346,73 €
  Différence à régulariser : 37 346,73 - 10 270,35 = 27 076,38 €
• Application de la décote
  La TVA à rembourser diminue de 10 % par an. Après 8 ans, la réduction est de : 10 % × 8 = 80 %. Il reste donc 20 % à régler.
• Montant final à rembourser
  27 076,38 × 20 % = 5 415,28 € à reverser à l'administration fiscale.

Cas dans lesquels vous n’avez pas à régulariser la TVA

Vous n’êtes pas tenu de rembourser de la TVA si la revente intervient notamment suite : 

• Au décès du propriétaire, de son conjoint ou celui d'un enfant ;
• À la mobilité professionnelle qui implique un trajet de plus de 70 km ;
• Au chômage de plus d’un an attesté par France Travail ;
• À une situation d’invalidité ;  
• À un divorce ou à la dissolution d'un PACS.

Peut-on cumuler la TVA à taux réduit avec d’autres prêts aidés ?

Oui, vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession comme : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ), qui finance jusqu’à 50 % du coût total de l’opération ;
• Le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale, qui peuvent couvrir l’intégralité de l’opération. Ils sont proposés moyennant un taux plafonné en fonction de la durée du crédit ;
• Le prêt social de location-accession, grâce auquel vous devenez propriétaire en deux temps. D’abord, vous louez le logement en versant une redevance, qui comprend le prix de la location et du prix du bien. Ensuite, vous décidez ou non de lever l’option d’achat. Vous profitez d’un prix plafonné, décoté de 1 % par année de location ;
• Le prêt Action Logement, d’un montant maximum de 30 000 euros. 

Le calcul de la TVA à taux réduit vous permet de connaître précisément le coût réel de votre achat immobilier et d’évaluer l’impact financier si vous devez le revendre avant la période de 10 ans.